«Baurechte» ist eine sprachliche Abkürzung: Der Begriff bezeichnet keine einzelne Zahl, sondern die Gesamtheit der Vorschriften, die bestimmen, was Sie auf einem Grundstück bauen dürfen. Bevor Sie kaufen, erweitern oder ein Projekt einreichen, müssen Sie wissen, wo diese Vorschriften festgehalten sind und wie man sie zusammen liest.
Eine Rekonstruktion, kein Dokument
Kein offizielles Dokument trägt den Titel «Baurechte des Grundstücks X». Das Potenzial wird durch das Verknüpfen mehrerer Unterlagen rekonstruiert – Zone, Kennziffer, Bauvolumen, ÖREB-Kataster. Diese Hebel und ihr Zusammenspiel sind im Ratgeber Was kann ich auf meinem Grundstück bauen ausführlich beschrieben.
Dieser Ratgeber konzentriert sich auf den praktischen Schritt: welche Unterlagen Sie zusammentragen, wo Sie sie erhalten und wie Sie sie zusammen lesen – ohne jene zu vergessen, an die fast alle nicht denken: das Grundbuch.
Die offiziellen Unterlagen, die Sie zusammentragen müssen
| Unterlage | Was sie Ihnen sagt | Wo Sie sie finden |
|---|---|---|
| Nutzungsplan | Zone und zulässige Nutzung | Gemeinde / Kanton |
| Kommunales Baureglement | Kennziffer, Höhen, Abstände | Gemeinde |
| ÖREB-Auszug | Geltende Beschränkungen | ÖREB-Kataster |
| Grundbuchauszug | Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vormerkungen, Anmerkungen | Grundbuch |
| GWR | Bestehende Gebäude und Wohnungen | Bundesamt für Statistik |
Quellen verknüpfen: von der Regel zum Volumen
Für sich allein genommen, führt jedes Dokument in die Irre. Eine grosszügige Kennziffer nützt nichts, wenn die Grenzabstände die Hüllfläche auf einen schmalen Streifen reduzieren; eine Bauzone sagt nichts über eine ÖREB-Baulinie aus, die den vorderen Teil des Grundstücks belastet. Die tatsächlichen Baurechte sind die Schnittmenge all dieser Beschränkungen, nicht ihre Summe.
Genau dieses Verknüpfen – Zone × Kennziffer × Bauvolumen × ÖREB × Dienstbarkeiten – verlangt Fachwissen, weil die Quellen verstreut und in unterschiedlichen Sprachen verfasst sind.
Die Vorbehalte, die dem Plan entgehen
Mehrere im Grundbuch eingetragene Rechte erscheinen weder im Reglement noch immer im ÖREB-Kataster – und der Wortschatz umfasst unterschiedliche Sachverhalte:
- die Dienstbarkeiten (Wegrecht, Abstand, Bauverbot) und Grundlasten;
- die Vormerkungen (durchsetzbar gemachte persönliche Rechte: Vorkaufsrecht, Verfügungsbeschränkung);
- die Anmerkungen, die oft auf öffentlich-rechtliche Beschränkungen verweisen.
Schnell prüfen, dann bestätigen
Für eine erste Lesart geben Zone und ÖREB-Kataster den Rahmen bereits in wenigen Minuten vor. Die Bestätigung wiederum setzt voraus, dass das geltende Reglement und der Grundbuchauszug gelesen werden. Parcellis automatisiert den ersten Schritt: Ausgehend von einer Adresse identifiziert der Bericht das Grundstück, liest die offiziellen Quellen und unterscheidet zwischen Bestätigtem und noch zu Prüfendem.