Wenn eine Gemeinde «eine AZ von 0,6» zulässt, legt sie die Menge an Geschossfläche fest, die Sie im Verhältnis zur Grösse Ihres Grundstücks bauen dürfen. Es ist einer der wirkungsvollsten – und am häufigsten missverstandenen – Hebel der Baurechte, weil in der Schweiz mehrere verwandte Kennziffern nebeneinander bestehen.
Was eine Nutzungskennziffer misst
Eine Nutzungskennziffer ist ein Verhältnis: die zulässige Geschossfläche geteilt durch eine Bezugsfläche des Grundstücks. Eine Ziffer von 0,5 auf 1'000 m² lässt 500 m² Geschossfläche zu (je nach Definition im Reglement). Je höher die Kennziffer, desto höher die zulässige Dichte.
Achtung auf den Nenner: Je nach Reglement ist die Bezugsfläche nicht immer die gesamte Katasterfläche. Ein Teil in einer nicht überbaubaren Zone, belastet oder abgetreten, kann ausgeschlossen sein – was die Berechnung verändert.
Die Kennziffer sagt für sich allein nichts über die Form des Gebäudes: Sie muss mit dem Bauvolumen (Höhe, Geschosse) und den Grenzabständen kombiniert werden, um ein tatsächliches Volumen zu ergeben.
AZ, GFZ, IBUS: die Feinheiten
| Kürzel | Name | Besonderheit |
|---|---|---|
| AZ | Ausnützungsziffer (netto) | Gebräuchliche Bezeichnung; ihre genaue Definition legt das kommunale Reglement fest |
| GFZ | Geschossflächenziffer | Begriffliche Variante; die gewählte Bezeichnung variiert je nach Kanton und Gemeinde |
| IBUS | Bruttogeschossflächenziffer (IVHB-Begriff) | Durch die interkantonale Harmonisierung (IVHB) definiert; massgebend nur dort, wo der Kanton oder die Gemeinde sie übernommen hat |
Die IVHB-Begriffe (wie IBUS) zielen darauf ab, zwischen den Kantonen zu harmonisieren, was zur anrechenbaren Fläche zählt – sie gelten aber nur dort, wo der Kanton oder die Gemeinde sie ins Recht aufgenommen hat. Viele Gemeinden rechnen noch mit der AZ und ihren eigenen Definitionen, und manche Kantone (Genf) rechnen vor allem mit Dichte oder Bruttogeschossfläche. Vor allem: Eine AZ (netto) und eine Bruttoziffer (brutto) lassen sich nicht Zahl für Zahl vergleichen: Die Bruttoziffer umfasst mehr Flächen (Mauern, gewisse Erschliessungen), ihre Werte sind daher bei gleicher Dichte höher. Prüfen Sie stets die Bezeichnung und die Definition, die IHRE Gemeinde verwendet.
Ihr Potenzial Schritt für Schritt berechnen
Erfassen Sie die Fläche Ihres Grundstücks
Sie stammt aus der amtlichen Vermessung (Kataster) und steht im Grundbuch (in m²).
Bestimmen Sie die für Ihre Zone geltende Kennziffer
Sie wird durch das kommunale Baureglement zonenweise festgelegt.
Multiplizieren Sie
Grundstücksfläche × Kennziffer = maximale Geschossfläche (je nach Definition im Reglement).
Ziehen Sie den Bestand ab
Subtrahieren Sie die bereits gebaute Fläche, um den noch mobilisierbaren Rest zu schätzen.
Was zur Fläche zählt (und was nicht)
Hier entscheiden sich die meisten Fehler. Je nach gewählter Definition zählen bestimmte Elemente zur massgebenden Fläche oder nicht: bewohnbare Untergeschosse, Dachräume, Flächen unter einer Mindesthöhe, Balkone, Technikräume, Erschliessungen.
Über die Kennziffer hinaus
Eine günstige Kennziffer garantiert kein grosses Gebäude: Die maximale Höhe, die Anzahl Geschosse und die Grenzabstände können einen Teil des Potenzials unnutzbar machen. Die Kennziffer ist eine Obergrenze, kein Versprechen. Um die Kennziffer in die Gesamtheit der Vorschriften einzuordnen, siehe den Ratgeber die Baurechte eines Grundstücks kennen.
Parcellis erfasst die Zone, die geltende Kennziffer und die Vorgaben zum Bauvolumen für Ihr Grundstück und zeigt klar, was bestätigt ist und was eine Prüfung im Reglement erfordert.