Der Eigenmietwert fällt am 1. Januar 2029 weg. Im Gegenzug können Eigentümer die Unterhalts- und Renovationskosten für ihre selbstbewohnte Liegenschaft nicht mehr abziehen. Die Folge: Wie – und vor allem wann – man renoviert, wird zu einer steuerlichen Entscheidung. Hier steht, ab wann sich was ändert, was abziehbar bleibt und wie man sich darauf einstellt.
Ab wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Am 28. September 2025 hat die Schweiz die Reform der Wohneigentumsbesteuerung mit 57,7 % angenommen. Sie schafft den Eigenmietwert ab – jenes fiktive Einkommen, das selbstnutzende Eigentümer deklarieren mussten – und zwar für Erst- und Zweitliegenschaften.
Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen (Medienmitteilung des Bundesrats). Die Steuerperiode 2028 ist damit die letzte nach bisherigem Recht: Bis dahin bleibt der Eigenmietwert steuerbar, und die heutigen Abzüge behalten ihre Gültigkeit.
Was wegfällt – und was bleibt
Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat eine Kehrseite: das Ende mehrerer Abzüge.
| Abzug | Bis Ende 2028 | Ab 2029 |
|---|---|---|
| Unterhalts- und Renovationskosten (selbstbewohnte Wohnung) | Abziehbar | Abgeschafft (Bund, Kanton, Gemeinde) |
| Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz | Abziehbar | Bei der direkten Bundessteuer abgeschafft; die Kantone können ihn beibehalten, längstens bis 2050 |
| Hypothekarzinsen | Weitgehend abziehbar | Nur noch im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abziehbar, oder als Ersterwerberabzug |
| Ersterwerb von Wohneigentum | – | Schuldzinsen abziehbar bis CHF 10 000 (Ehepaare) bzw. CHF 5 000 (Alleinstehende) im ersten Jahr; der Höchstbetrag sinkt jedes Jahr um 10 %, während zehn Jahren |
Quellen: Bundesrat, 1. April 2026; Dossier des EFD (auf Französisch); Faktenblatt der ESTV zur neuen Schuldzinsenregelung. Der Ersterwerberabzug gilt für Personen, die erstmals Wohneigentum in der Schweiz erwerben und es selbst bewohnen.
Mit anderen Worten: Nach 2029 gibt der Unterhalt oder die Renovation der eigenen Wohnung grundsätzlich kein Anrecht mehr auf einen Steuerabzug – ausser bei energetischen Massnahmen in jenen Kantonen, die den Anreiz beibehalten.
Was die Kantone entscheiden
Zwei Entscheide liegen bei den Kantonen: ob sie den Energieabzug beibehalten (längstens bis 2050) und ob sie eine besondere Steuer auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften einführen. Am 15. Oktober 2026 hat noch kein Kanton sein Gesetz verabschiedet, und die Vorlagen gehen auseinander: Bern, Freiburg, Aargau und Luzern tendieren zur Beibehaltung des Energieabzugs, Zürich, Graubünden und Uri eher zur Abschaffung; Graubünden und das Tessin bereiten eine kantonale Steuer auf Zweitliegenschaften vor. Der Stand aller 26 Kantone, mit Quellen, steht in unserem Leitfaden Renovationskosten abziehen ab 2029, Kanton für Kanton.
Für Eigentümer von Chalets und Ferienwohnungen bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts also nicht zwingend eine Belastung von null. Wo der Abzug wegfällt, bleiben die direkten Förderbeiträge für Sanierungen: siehe etwa die Förderung im Kanton Zürich.
Renovieren vor oder nach 2029?
Das ist die entscheidende Frage. Solange das bisherige Regime gilt (bis Ende 2028), bleiben grosse Unterhaltsarbeiten – Dach, Fassade, Fenster, Heizung – vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Nach dem Übergang entfällt dieser Vorteil für die selbstbewohnte Liegenschaft.
Dieses Zeitfenster veranlasst manche Eigentümer, geplante Arbeiten vorzuziehen. Doch eine Renovation vorzuziehen ergibt nur dann Sinn, wenn das Projekt mit Blick auf das Grundstück realistisch ist: Eine Aufstockung oder ein Anbau setzen verfügbare Baurechte, ein kompatibles Bauvolumen und das Fehlen einer Einschränkung im ÖREB-Kataster voraus. Das Bestehende zu renovieren, um an Energieeffizienz zu gewinnen, hängt umgekehrt vor allem vom Zustand des Gebäudes ab.
Was jetzt zu tun ist
Die geplanten Arbeiten erfassen
Listen Sie die bis 2030 vorgesehenen Renovationen auf und unterscheiden Sie den Unterhalt (abziehbar bis 2028) von den energetischen Massnahmen (je nach Kanton möglicherweise länger abziehbar).
Das Potenzial des Grundstücks prüfen
Ein Anbau oder eine Aufstockung hängt von der Zone, der Ausnützungsziffer und dem Bauvolumen ab – nicht vom Steuerkalender. Klären Sie zuerst, was bebaubar ist. Wer kauft, um zu sanieren, findet die Prüfpunkte in unserem Leitfaden Kaufen, um zu sanieren.
Die kantonale Umsetzung verfolgen
Beibehaltung des Energieabzugs, Steuer auf Zweitliegenschaften: Diese Entscheide werden auf Kantonsebene getroffen, und die Gesetzesvorlagen für 2029 sind in Vorbereitung. Konsultieren Sie die offizielle Quelle vor jeder Abwägung.
Die Reform mischt die Karten des Immobilienunterhalts neu, sagt aber nichts über das Baupotenzial Ihrer Liegenschaft aus. Um zwischen Renovieren, Erweitern oder Verkaufen abzuwägen, bleibt die erste Angabe dieselbe: was Ihr Grundstück tatsächlich zulässt, belegt durch offizielle Quellen.