Der Eigenmietwert wird am 1. Januar 2029 abgeschafft. Im Gegenzug können Eigentümer die Unterhalts- und Renovationskosten für ihre selbstbewohnte Liegenschaft nicht mehr abziehen. Die Folge: Wie – und vor allem wann – man renoviert, wird zu einer steuerlichen Entscheidung. Hier steht, was sich konkret ändert und wie man sich darauf einstellt.
Was das Stimmvolk beschlossen hat
Am 28. September 2025 hat die Schweiz die Reform der Wohneigentumsbesteuerung mit 57,7 % angenommen. Sie schafft den Eigenmietwert ab – jenes fiktive Einkommen, das selbstnutzende Eigentümer deklarieren mussten – und zwar für Erst- und Zweitliegenschaften.
Der Bundesrat hat den Zeitplan am 1. April 2026 bestätigt: Nach einer Übergangsphase tritt die Reform am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin ändert sich nichts: Der Eigenmietwert bleibt steuerbar und die heutigen Abzüge behalten ihre Gültigkeit.
Was für Eigentümer wegfällt
Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat eine Kehrseite: das Ende mehrerer Abzüge.
| Abzug | Heute | Ab 2029 |
|---|---|---|
| Unterhalts- und Renovationskosten (selbstbewohnte Wohnung) | Abziehbar | Abgeschafft (Bund, Kanton, Gemeinde) |
| Energiesparmassnahmen | Abziehbar | Beim Bund abgeschafft; die Kantone können ihn bis 2050 beibehalten |
| Hypothekarzinsen | Weitgehend abziehbar | Stark eingeschränkt |
| Ersterwerb (Ersterwerber) | – | Befristeter Zinsabzug (10 Jahre, degressiv) |
Mit anderen Worten: Nach 2029 gibt der Unterhalt oder die Renovation der eigenen Wohnung grundsätzlich kein Anrecht mehr auf einen Steuerabzug – ausser bei energetischen Massnahmen in jenen Kantonen, die den Anreiz beibehalten.
Renovieren vor oder nach 2029?
Das ist die entscheidende Frage. Solange das bisherige Regime gilt (bis Ende 2028), bleiben grosse Unterhaltsarbeiten – Dach, Fassade, Fenster, Heizung – vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Nach dem Übergang entfällt dieser Vorteil für die selbstbewohnte Liegenschaft.
Dieses Zeitfenster veranlasst manche Eigentümer, geplante Arbeiten vorzuziehen. Doch eine Renovation vorzuziehen ergibt nur dann Sinn, wenn das Projekt mit Blick auf das Grundstück realistisch ist: Eine Aufstockung oder ein Anbau setzen verfügbare Baurechte, ein kompatibles Bauvolumen und das Fehlen einer Einschränkung im ÖREB-Kataster voraus. Das Bestehende zu renovieren, um an Energieeffizienz zu gewinnen, hängt umgekehrt vor allem vom Zustand des Gebäudes ab.
Zweitliegenschaften: eine mögliche kantonale Steuer
Die Reform lässt den Kantonen die Möglichkeit, eine besondere Objektsteuer auf selbst genutzten Zweitliegenschaften einzuführen, um einen Teil der wegfallenden Einnahmen auszugleichen. Eigentümer von Chalets und Ferienwohnungen müssen die Umsetzung daher Kanton für Kanton verfolgen: Die Abschaffung des Eigenmietwerts bedeutet nicht zwingend eine Belastung von null.
Was jetzt zu tun ist
Die geplanten Arbeiten erfassen
Listen Sie die bis 2030 vorgesehenen Renovationen auf und unterscheiden Sie den Unterhalt (abziehbar bis 2028) von den energetischen Massnahmen (je nach Kanton möglicherweise länger abziehbar).
Das Potenzial des Grundstücks prüfen
Ein Anbau oder eine Aufstockung hängt von der Zone, der Ausnützungsziffer und dem Bauvolumen ab – nicht vom Steuerkalender. Klären Sie zuerst, was bebaubar ist.
Die kantonale Umsetzung verfolgen
Beibehaltung des Energieabzugs, Steuer auf Zweitliegenschaften: Diese Entscheide werden auf Kantonsebene getroffen. Konsultieren Sie die offizielle Quelle vor jeder Abwägung.
Die Reform mischt die Karten des Immobilienunterhalts neu, sagt aber nichts über das Baupotenzial Ihrer Liegenschaft aus. Um zwischen Renovieren, Erweitern oder Verkaufen abzuwägen, bleibt die erste Angabe dieselbe: was Ihr Grundstück tatsächlich zulässt, belegt durch offizielle Quellen.