Der ÖREB-Kataster ist wohl das wichtigste – und am wenigsten gelesene – Dokument, wenn man ein Grundstück beurteilt. Kostenlos und offiziell, listet er die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen auf, die Ihrem Grundstück auferlegt sind, und kann ein theoretisches Potenzial zunichtemachen, das der Zone an sich durchaus entspricht.
Was ist der ÖREB-Kataster
ÖREB steht für öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen. Es ist die deutsche Bezeichnung des entsprechenden eidgenössischen Katasters – auf Französisch RDPPF und auf Italienisch CDPF genannt: ein und derselbe Kataster, der heute über das gesamte Schweizer Gebiet ausgerollt ist. Sein Prinzip: in einem Auszug, pro Grundstück, die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen aus Bundes-, Kantons- und Gemeinderecht zusammenzuführen – mit systematischem Verweis auf die gesetzlichen Grundlagen und die Pläne, auf die sie sich stützen.
Was der Auszug enthält
Der Auszug ist nach Themen gegliedert, die aus einer Bundesliste (rund fünfzehn Themen) stammen, welche die Kantone ergänzen können. Je nach Grundstück findet man darin insbesondere:
- die Nutzungszonen und -pläne (kommunal und kantonal) sowie Sondernutzungspläne;
- die Baulinien und Baubeschränkungen;
- die Verkehrsanlagen (Strasse, Schiene) und ihre Beschränkungen;
- die Gefahrenzonen (Hochwasser, Rutschungen, Lawinen);
- die Lärmempfindlichkeitsstufen (USG);
- die Abstände zu Wald und Gewässern;
- die belasteten Standorte (Kataster);
- weitere sektorielle Themen (Trinkwasser, Leitungen usw.).
Nicht alle Themen sind überall ausgewiesen: Der Ausrollstand und die kantonalen Themen variieren von Kanton zu Kanton.
Den Auszug Thema für Thema lesen
Erkennen Sie die aktiven Themen
Nur die Themen, die Ihr Grundstück betreffen, sind ausgewiesen; die übrigen sind als gegenstandslos oder ohne Daten gekennzeichnet.
Lesen Sie die Beschränkung, nicht nur die Farbe
Jedes Thema verweist auf einen Text und einen Plan. Die grafische Darstellung zeigt das Wo; der rechtliche Verweis zeigt das Was und mit welcher Tragweite.
Folgen Sie den gesetzlichen Grundlagen
Der Auszug zitiert die anwendbaren Bestimmungen. Dort findet sich die genaue Tragweite (Verbot, Bedingung, blosse Information).
Einfacher oder beglaubigter Auszug
Zwei Formen bestehen nebeneinander. Der Auszug ohne Beglaubigung, kostenlos, wird zu Informationszwecken abgegeben (Vermerk «ohne Gewähr»): ideal, um sich zu informieren und ein Projekt vorzubereiten. Der beglaubigte Auszug, kostenpflichtig, ist der einzige, der die Verantwortung der Behörde begründet und den guten Glauben dessen schützt, der sich darauf verlässt. Um ein Grundstück zu verstehen, genügt der kostenlose; um eine vertragliche Verpflichtung zu begründen (Angebot, Urkunde), verlangen Sie den beglaubigten Auszug.
Was der ÖREB-Kataster nicht abdeckt
Ebenso bedeutet das Fehlen eines Themas im Auszug nicht das Fehlen jeglicher Einschränkung: Das kommunale Baureglement legt Regeln fest (Kennziffer, Bauvolumen), die nicht zum ÖREB-Kataster gehören. Der Auszug ist eine wesentliche Ebene, nicht das gesamte Bild – siehe den Ratgeber die Baurechte eines Grundstücks kennen.
Parcellis ruft den ÖREB-Auszug an seiner Quelle ab und liest ihn, verknüpft ihn mit dem Reglement und dem Grundbuch und zeigt klar, was bestätigt ist und was eine manuelle Lesart erfordert.