Swiss planning report

Sample parcel study report

See how Parcellis turns official sources into a structured reading of building rights, restrictions and the checks required before a project.

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In this example

Decision summary
Land-use zone and building potential
RDPPF/OEREB restrictions and evidence
Scenarios, caveats and next steps

Rue du Seyon 15, Neuchâtel

DEMO-2026-042Parcelle n° 418215 avr. 2026Neuchâtel

Possible interventions

New construction · Under conditionsRenovation · Under conditionsTransformation / extension · Under conditions

PV PotentialPotentiel solaire indicatif de toiture / Ouvrir

Heat pump potentialCanton NE / OFEN / 8 000 – 14 000 CHF / Probable (PAC air-eau)

CAD Potential74

New buildSous conditions

Proof statusSignaux à vérifier

Area612 m²

Parcel no.n° 4182

SBP existante (bâti)≈ 594 m²

Droits à bâtir restants≈ +232 m² SBP

GeoAdmin Extrait RDPPF / OEREB

Other official resources3

Extrait SITN / RDPPF RegBL RegBL by coordinates

1. Synthèse exécutive

Parcel area612 m²

Zoning designationZone mixte dense (lecture démo à confirmer)

CUS maximal1.35

Gabarit autoriséR+3 · 13 m

Emprise au sol max.55 %

SBP mobilisable826 m²

Noise sensitivityDS II

Altitude440 m

Lecture rapide : la parcelle peut accueillir un immeuble R+3 avec 8 à 10 logements selon le scénario retenu. Les coûts de construction se situent entre 2.8 et 4.1 MCHF selon le niveau de finition, avec un potentiel de subventions énergétiques et solaires entre 85 000 et 140 000 CHF. Délai réaliste de mise au point du dossier : 10 à 14 mois entre signature de l'étude et dépôt du permis.

**Atout #1** — CUS résiduel de 0.45, marge confortable pour densifier sans friction réglementaire.
**Atout #2** — Accessibilité TP classe B (arrêt Seyon à 180 m, cadence 10 min aux heures de pointe).
**Atout #3** — Toiture plate utilisable, avec un potentiel solaire indicatif de 28 MWh/an selon Sonnendach.
**Point d'attention #1** — Plan spécial « Seyon-Est » limitrophe : consulter le service d'urbanisme avant avant-projet.
**Point d'attention #2** — Bruit routier DS II : implantation des séjours côté cour obligatoire.

2. Identification parcellaire

Address: Rue du Seyon 15 · 2000 Neuchâtel
Municipality: Neuchâtel (canton NE)
Numéro de parcelle: 4182
EGRID: CH801234567890
IDENTDN: NE4182
Surface officielle: 612 m²
LV95 coordinates: E 2 561 123 · N 1 204 987
Coordonnées WGS84: 46.9923° N · 6.9319° E
Altitude: 440 m (moyenne)

Buildable ceiling (max envelope)

Indicative — to be validated by the municipality

Max floors: 4
Max eave height: 12.0 m
Max ridge height: 16.0 m
Max footprint: 306 m²
SBP max: 826 m²
Max volume (indicative): 4'896 m³

Volume = max footprint × max height (indicative cuboid; ignores roof, setbacks and floor recesses).

Regulatory notes

Estimation indicative à valider par relevé architecte et préavis communal.

Setback / no-build constraints

Building alignment line — Setback imposed by an alignment line — exact geometry to be surveyed on the official plan. (RDPPF / cadastre)
Water-related hazard (flood) · 90 m² · 15% — Area exposed to a water hazard — may require a minimum floor level or a building ban. (RDPPF / carte des dangers)

3. Zonage et cadre réglementaire

3.1

Affectation et zonage

Zoning designation: Zone mixte dense (libellé communal à confirmer)
Ordre bâti: Ordre contigu autorisé
Noise sensitivity: DS II (OPB art. 43)
Règlement applicable: RAC Neuchâtel 2022 · art. 38 à 47
Plan directeur: PDCom Neuchâtel 2021 · fiche densification
Hauteur max.: 13 m au faîte / 11 m à la corniche
Niveaux autorisés: R+3 + combles habitables
CUS maximal (surface de plancher / surface de parcelle): 1.35
IOS / COS max. (emprise bâtie / surface de parcelle): 0.55
Distance à la limite: 3 m minimum (sauf contigu)
Toiture: Plate ou à faible pente (<15°)

Dans cette démo, la parcelle est présentée en zone mixte dense (ZMD) comme raccourci de lecture. Le libellé exact de zone et ses articles applicables doivent être relus dans le règlement communal en vigueur. L'hypothèse de travail reste celle d'une zone urbaine mixte permettant habitat collectif et activités compatibles, avec contrôle préalable du service communal avant avant-projet.

3.2

Références légales mobilisées

Reference	Article	Contenu
LCAT (Loi cantonale d'aménagement du territoire)	art. 41 à 44	Règles générales de zone à bâtir
RAC Neuchâtel (règlement communal)	art. 38 à 47	Dispositions de la zone mixte dense
OPB (Ordonnance sur la protection contre le bruit)	art. 43 al. 2	Valeurs limites DS II applicables
LConstr (Loi sur les constructions)	art. 51	Procédure d'enquête publique
MoPEC 2014 (énergie)	art. 1.5	Part minimale d'énergies renouvelables (20 %)

4. Enveloppe constructible

Emprise au sol max.336 m²

SBP maximale (CUS × surface)826 m²

Max height. faîte13 m

Max height. corniche11 m

Volume max. indicatif3 370 m³

Niveaux autorisésR+3 + combles

L'enveloppe constructible théorique correspond à un volume de 3 370 m³ sur une emprise au sol de 336 m². Les 55 % d'emprise maximale autorisés permettent de dégager 276 m² de cour/jardin, un atout pour la qualité résidentielle et pour traiter la contrainte acoustique (orientation des séjours côté cour).

5. Scénarios de faisabilité

Scenario A · Immeuble R+2 aligné

Respect strict des alignements actuels et des gabarits voisins. Risque réglementaire minimal, procédure allégée.

Conservateur

SBP brute780 m²

Dwellings6

FloorsR+2

Budget construction2.8 – 3.1 MCHF

Délai permis6 – 8 months

CUS mobilisé1.12 / 1.35

Mix programmatique suggéré : 6 logements (2×2.5p, 3×3.5p, 1×4.5p), rez commercial ~85 m². Stationnement souterrain pour 6 véhicules + 12 places vélos.

**Points forts** — procédure courte, coordination minimale avec les voisins, risque de recours faible.
**Points faibles** — laisse 22 % du CUS inexploité, rendement foncier sous-optimal.
**Recommandation** — envisageable si la priorité est la rapidité de mise en œuvre ou la certitude réglementaire.

Scenario B · Immeuble R+3 optimisé

Mobilisation raisonnée du CUS (1.28). Consultation préalable du service d'urbanisme pour sécuriser la coordination avec le plan spécial voisin.

Recommended

920 m²SBP brute8DwellingsR+3Floors3.4 – 3.7 MCHFBudget construction

SBP brute920 m²

Dwellings8

FloorsR+3

Budget construction3.4 – 3.7 MCHF

Délai permis8 – 10 months

CUS mobilisé1.28 / 1.35

Mix programmatique suggéré : 8 logements (2×2.5p, 4×3.5p, 2×4.5p), rez actif ~95 m² (commerce ou bureau), toiture plate utilisable (terrasse commune ou PV). Stationnement souterrain pour 8 véhicules + 16 places vélos. Ascenseur obligatoire dès R+3.

**Points forts** — rendement foncier optimal, conforme à la stratégie de densification du PDCom, éligibilité subventions énergétiques maximisée.
**Points faibles** — nécessite consultation préalable SAM (+3 semaines), triple vitrage obligatoire côté rue.
**Recommandation** — scénario le plus équilibré pour un investisseur ou un propriétaire-occupant avec ambition de densification.

Scenario C · Immeuble R+3 + combles habitables

CUS maximal (1.35). Nécessite probablement une dérogation argumentée ou un ajustement de plan spécial. Potentiel maximal mais procédure longue.

Subject to reservations

1 050 m²SBP brute10 + rez commercialDwellingsR+3 + comblesFloors3.8 – 4.1 MCHFBudget construction

SBP brute1 050 m²

Dwellings10 + rez commercial

FloorsR+3 + combles

Budget construction3.8 – 4.1 MCHF

Délai permis12 – 18 months

CUS mobilisé1.35 / 1.35

Mix programmatique suggéré : 10 logements (3×2.5p, 5×3.5p, 2×attique 4.5p), rez commercial ~110 m², combles exploités (2 logements attique avec terrasses). Stationnement souterrain pour 10 véhicules + 20 places vélos.

**Points forts** — valorisation maximale du foncier, typologies attractives (attiques), cohérence avec la densification communale.
**Points faibles** — risque de recours plus élevé, procédure d'enquête publique avec opposition possible, possible dérogation de hauteur.
**Recommandation** — pertinent si le porteur de projet a une tolérance au délai et un accompagnement juridique solide.

6. Décomposition du score d'opportunité

Dimension	Score	Commentaire
Densité utilisable	85 / 100	CUS confortable (1.35), marge de 0.45 sur l'existant. Emprise 55 % compatible avec qualité résidentielle.
Accessibilité & mobilité	82 / 100	Arrêt TP classe B à 180 m (Seyon), gare à 950 m. Cyclable niveau B. Parking ratio 1.0 par logement.
Contraintes juridiques	68 / 100	Plan spécial « Seyon-Est » limitrophe (coordination). Bruit routier DS II (orientation séjours). Pas de recours historique.
Contexte énergétique	74 / 100	Classe énergétique estimée D (existant). Potentiel solaire de toiture favorable (28 MWh/an indicatifs). Raccordement CAD possible (étude de faisabilité).
Qualité documentaire	88 / 100	Extrait RDPPF complet, règlement communal à jour, pas de document manquant critique.
Contexte marché	72 / 100	Quartier en densification active. 3 permis délivrés dans un rayon de 200 m au cours des 24 derniers mois.

7. Énergie & potentiel solaire

Classe énergétique estimée (existant)Classe D

Potentiel solaire de toiture28 MWh/an

Surface toiture utilisable195 m²

Potentiel solaire thermique12 m²

Raccordement CADPossible (distance 120 m)

Part renouvelable MoPEC20 % min. requis

Selon l'outil fédéral Sonnendach, la toiture de la parcelle présente un potentiel solaire favorable (classe 4/5), avec une production théorique de 28 MWh/an. Cette valeur décrit une capacité de toiture estimative, pas une installation PV déjà détectée. Elle sert ici à cadrer un scénario possible et à identifier des programmes à confirmer.

8. Subventions & financement

Programme	Authority	Montant estimé	Éligibilité
Rétribution unique PV (PRO)	Pronovo / Confédération	22 000 – 28 000 CHF	Probable (toiture ≥ 2 kWc)
Programme Bâtiments — enveloppe	Canton NE / OFEN	18 000 – 35 000 CHF	Possible (si isolation > standard)
Programme Bâtiments — PAC	Canton NE / OFEN	8 000 – 14 000 CHF	Probable (PAC air-eau)
Aide cantonale RUE (énergies renouvelables)	SENE	15 000 – 25 000 CHF	Possible (couplage PV + PAC)
Soutien électromobilité	Commune Neuchâtel	6 000 – 12 000 CHF	Probable (bornes collectives)
Minergie-A (si visé)	Canton NE	16 000 – 26 000 CHF	Possible (label Minergie-A neuf)

Calendrier important : la plupart des programmes exigent un dépôt de demande avant début des travaux. Prévoir la constitution des dossiers au moment de la mise à l'enquête du permis de construire.

9. Mobilité & stationnement

Arrêt TP le plus proche: Seyon (bus 109, 121) · 180 m
Gare CFF: Neuchâtel · 950 m · 11 min à pied
Classe d'accessibilité TP: B (bonne)
Cadence heures de pointe: 10 minutes
Ratio stationnement véhicules: 1.0 par logement (réductible à 0.8 en zone A/B)
Stationnement visiteurs: 10 % des places résidentielles
Ratio vélos: 2 par logement + 1 par 50 m² commerce
Obligation PMR: Logements rez + ascenseur obligatoire R+3
Électromobilité (MoPEC): 50 % des places pré-équipées ou équipées
Piste cyclable: Niveau B · rue du Seyon

10. Procédures & prochaines étapes

T0 — Consultation préalable SAM

Rendez-vous avec le Service d'architecture et de l'urbanisme pour valider la faisabilité du scénario retenu et la coordination avec le plan spécial « Seyon-Est ».

Semaine 1-3

T+1 mois — Avant-projet architectural

Mandat architecte, esquisse + étude de volumétrie, itération avec SAM.

Mois 2-4

T+4 mois — Études spécialisées

Étude acoustique (bruit routier DS II), étude énergétique projetée, étude de stationnement, étude géotechnique simplifiée.

Mois 4-5

T+5 mois — Demande de permis de construire

Dépôt du dossier complet (plans, rapport énergétique, notice descriptive, demandes de subventions associées).

Mois 5-6

T+7 mois — Public consultation

Mise à l'enquête 30 jours. Traitement éventuel des oppositions.

Mois 6-9

T+10 mois — Permis délivré (Scenario B)

Engagement travaux, lancement appels d'offres entreprises.

Mois 10-12

T+14 mois — Chantier

Démarrage gros œuvre. Durée totale chantier estimée 18-22 mois jusqu'à livraison.

Mois 14-36

11. Points d'attention & risques

Risque	Sévérité	Action recommandée
Coordination plan spécial « Seyon-Est »	medium	Consultation SAM avant avant-projet (T+0, 2 sem.)
Bruit routier DS II côté rue	medium	Orientation séjours côté cour + triple vitrage rue (intégré concept Architect)
Opposition éventuelle voisin 4183	Low	Information préalable du voisin + alignement sur gabarits existants (scénario A/B)
Risque de recours sur hauteur (scénario C)	high	Dossier argumenté + rencontre préalable voisins + scénario de repli R+3 sans combles
Délai de raccordement CAD	Low	Contact Viteos en phase avant-projet pour confirmer disponibilité et planning

12. Sources & documents consultés

Source	Objet	Accès
SITN	Cartes cantonales, consultation RDPPF et couches territoriales	Open
RDPPF/OEREB / cadastre	Public-law restrictions à la propriété foncière	Open
GeoAdmin RegBL	Registre fédéral des bâtiments et logements	Open
Sonnendach	Potentiel solaire indicatif de toiture	Open
Energy class	Référence pour lecture énergétique et classes énergétiques	Open
Énergie NE / RENO-NE	Programmes cantonaux d'aides et conditions de dépôt	Open
ISOS / Heritage fédéral	Inventaire fédéral à croiser avec les couches cantonales à jour	Open