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Swiss planning report

Sample parcel study report

See how Parcellis turns official sources into a structured reading of building rights, restrictions and the checks required before a project.

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In this example

  • Decision summary
  • Land-use zone and building potential
  • RDPPF/OEREB restrictions and evidence
  • Scenarios, caveats and next steps

Rue du Seyon 15, Neuchâtel

DEMO-2026-042Parcelle n° 418215 avr. 2026Neuchâtel
Possible interventions
New construction · Not demonstratedRenovation · Under conditionsTransformation / extension · Under conditions
PV PotentialPotentiel solaire indicatif de toiture / Ouvrir
CAD Potential74
New buildTo be demonstrated
Proof statusSignaux à vérifier
Area612 m²
Parcel no.n° 4182
Existing SBP (built)≈ 594 m²
Remaining building rights≈ +232 m² SBP
GeoAdminRDPPF / OEREB extract
Other official resources2
SITN / RDPPF extractRegBL

Building envelope

New constructionNet footprint, official footprint and 7 more values to confirm in the municipal regulation

Plan
Details and sources

To check (3)

  • Until these values are verified in the municipal regulation, no quantified building envelope is published — an architect can confirm them.
  • A building line affects the parcel without a known distance: it governs the siting. No footprint is drawn until it is located on a dimensioned plan.
  • A building line is flagged but has not been localized on the parcel.

Limits

Indicative calculation. Easements, terrain, roof, building lines and forest/water setbacks require confirmation.

Enlarged building-envelope plan

1. Synthèse exécutive

Part 1 of 11
Parcel area612 m²
Zoning designationZone mixte dense (lecture démo à confirmer)
CUS maximal1.35
Gabarit autoriséR+3 · 13 m
Emprise au sol max.55 %
SBP mobilisable826 m²
Noise sensitivityDS II
Altitude440 m

Lecture rapide : la parcelle peut accueillir un immeuble R+3 avec 8 à 10 logements selon le scénario retenu, avec un potentiel de subventions énergétiques et solaires entre 85 000 et 140 000 CHF (somme des fourchettes par programme, chapitre 08). Délai réaliste jusqu'à l'obtention du permis : 8 à 10 mois pour le scénario recommandé (12 à 18 mois pour le scénario maximal).

  • **Atout #1** — CUS résiduel de 0.38 (232 m² de SBP restante), marge confortable pour densifier sans friction réglementaire.
  • **Atout #2** — Accessibilité TP classe B (arrêt Seyon à 180 m, cadence 10 min aux heures de pointe).
  • **Atout #3** — Toiture plate utilisable, avec un potentiel solaire indicatif de 28 MWh/an selon Sonnendach.
  • **Point d'attention #1** — Plan spécial « Seyon-Est » limitrophe : consulter le service d'urbanisme avant avant-projet.
  • **Point d'attention #2** — Bruit routier DS II : implantation des séjours côté cour obligatoire.

2. Identification parcellaire

Part 2 of 11
Address
Rue du Seyon 15 · 2000 Neuchâtel
Municipality
Neuchâtel (canton NE)
Numéro de parcelle
4182
EGRID
CH801234567890
IDENTDN
NE4182
Surface officielle
612 m²
LV95 coordinates
E 2 561 123 · N 1 204 987
Coordonnées WGS84
46.9923° N · 6.9319° E
Altitude
440 m (moyenne)
Estimated existing GFA
594 m²
Setback / no-build constraints
  • Building alignment line — Setback imposed by an alignment line — exact geometry to be surveyed on the official plan. (RDPPF / cadastre)
  • Water-related hazard (flood) · 92 m² · 15% — Area exposed to a water hazard — may require a minimum floor level or a building ban. (RDPPF / carte des dangers)
Regulatory notes
  • Indicative — to be validated by the municipality
  • Estimation indicative à valider par relevé architecte et préavis communal.

3. Zonage et cadre réglementaire

Part 3 of 11
3.1

Affectation et zonage

Zone mixte dense, CUS 1.35, R+3 + combles, toiture plate ou faible pente — le cadre communal qui dimensionne le projet.

11 values
Zoning designation
Zone mixte dense (libellé communal à confirmer)
Ordre bâti
Ordre contigu autorisé
Noise sensitivity
DS II (OPB art. 43)
Règlement applicable
RAC Neuchâtel 2022 · art. 38 à 47
Plan directeur
PDCom Neuchâtel 2021 · fiche densification
Hauteur max.
13 m au faîte / 11 m à la corniche
Niveaux autorisés
R+3 + combles habitables
CUS maximal (surface de plancher / surface de parcelle)
1.35
IOS / COS max. (emprise bâtie / surface de parcelle)
0.55
Distance à la limite
3 m minimum (sauf contigu)
Toiture
Plate ou à faible pente (<15°)

Dans cette démo, la parcelle est présentée en zone mixte dense (ZMD) comme raccourci de lecture. Le libellé exact de zone et ses articles applicables doivent être relus dans le règlement communal en vigueur. L'hypothèse de travail reste celle d'une zone urbaine mixte permettant habitat collectif et activités compatibles, avec contrôle préalable du service communal avant avant-projet.

3.2

Références légales mobilisées

LCAT, RAC 2022, OPB, LConstr, MoPEC — chaque règle mobilisée renvoie à son article et à son niveau (fédéral, cantonal, communal).

5 items
ReferenceArticleContenu
LCAT (Loi cantonale d'aménagement du territoire)art. 41 à 44Règles générales de zone à bâtir
RAC Neuchâtel (règlement communal)art. 38 à 47Dispositions de la zone mixte dense
OPB (Ordonnance sur la protection contre le bruit)art. 43 al. 2Valeurs limites DS II applicables
LConstr (Loi sur les constructions)art. 51Procédure d'enquête publique
MoPEC 2014 (énergie)art. 1.5Part minimale d'énergies renouvelables (20 %)

4. Enveloppe constructible

Part 4 of 11
Emprise au sol max.336 m²
SBP maximale (CUS × surface)826 m²
Max height. faîte13 m
Max height. corniche11 m
Volume max. indicatif3 370 m³
Niveaux autorisésR+3 + combles

L'enveloppe constructible théorique correspond à un volume de 3 370 m³ sur une emprise au sol de 336 m². Les 55 % d'emprise maximale autorisés permettent de dégager 276 m² de cour/jardin, un atout pour la qualité résidentielle et pour traiter la contrainte acoustique (orientation des séjours côté cour).

5. Scénarios de faisabilité

Part 5 of 11

Scenario A · Immeuble R+2 aligné

Respect strict des alignements actuels et des gabarits voisins. Risque réglementaire minimal, procédure allégée.

Conservateur
SBP brute685 m²
Dwellings6
FloorsR+2
Ampleur des travauxContenue (échelle relative)
Délai permis6 – 8 months
CUS mobilisé1.12 / 1.35

Mix programmatique suggéré : 6 logements (2×2.5p, 3×3.5p, 1×4.5p), rez commercial ~85 m². Stationnement souterrain pour 6 véhicules + 12 places vélos.

  • **Points forts** — procédure courte, coordination minimale avec les voisins, risque de recours faible.
  • **Points faibles** — laisse 17 % du CUS inexploité, rendement foncier sous-optimal.
  • **Recommandation** — envisageable si la priorité est la rapidité de mise en œuvre ou la certitude réglementaire.

Scenario B · Immeuble R+3 optimisé

Mobilisation raisonnée du CUS (1.27). Consultation préalable du service d'urbanisme pour sécuriser la coordination avec le plan spécial voisin.

Recommended
780 m²SBP brute8DwellingsR+3FloorsSoutenue (échelle relative)Ampleur des travaux
SBP brute780 m²
Dwellings8
FloorsR+3
Ampleur des travauxSoutenue (échelle relative)
Délai permis8 – 10 months
CUS mobilisé1.27 / 1.35

Mix programmatique suggéré : 8 logements (2×2.5p, 4×3.5p, 2×4.5p), rez actif ~95 m² (commerce ou bureau), toiture plate utilisable (terrasse commune ou PV). Stationnement souterrain pour 8 véhicules + 16 places vélos. Ascenseur obligatoire dès R+3.

  • **Points forts** — rendement foncier optimal, conforme à la stratégie de densification du PDCom, éligibilité subventions énergétiques maximisée.
  • **Points faibles** — nécessite consultation préalable SAM (+3 semaines), triple vitrage obligatoire côté rue.
  • **Recommandation** — scénario le plus équilibré pour un investisseur ou un propriétaire-occupant avec ambition de densification.

Scenario C · Immeuble R+3 + combles habitables

CUS maximal (1.35). Nécessite probablement une dérogation argumentée ou un ajustement de plan spécial. Potentiel maximal mais procédure longue.

Subject to reservations
826 m²SBP brute10 + rez commercialDwellingsR+3 + comblesFloorsMaximale (échelle relative)Ampleur des travaux
SBP brute826 m²
Dwellings10 + rez commercial
FloorsR+3 + combles
Ampleur des travauxMaximale (échelle relative)
Délai permis12 – 18 months
CUS mobilisé1.35 / 1.35

Mix programmatique suggéré : 10 logements (3×2.5p, 5×3.5p, 2×attique 4.5p), rez commercial ~110 m², combles exploités (2 logements attique avec terrasses). Stationnement souterrain pour 10 véhicules + 20 places vélos.

  • **Points forts** — valorisation maximale du foncier, typologies attractives (attiques), cohérence avec la densification communale.
  • **Points faibles** — risque de recours plus élevé, procédure d'enquête publique avec opposition possible, possible dérogation de hauteur.
  • **Recommandation** — pertinent si le porteur de projet a une tolérance au délai et un accompagnement juridique solide.

6. Décomposition du score d'opportunité

Part 6 of 11
DimensionScoreCommentaire
Densité utilisable85 / 100CUS confortable (1.35), marge de 0.38 sur l'existant. Emprise 55 % compatible avec qualité résidentielle.
Accessibilité & mobilité82 / 100Arrêt TP classe B à 180 m (Seyon), gare à 950 m. Cyclable niveau B. Parking ratio 1.0 par logement.
Contraintes juridiques68 / 100Plan spécial « Seyon-Est » limitrophe (coordination). Bruit routier DS II (orientation séjours). Pas de recours historique.
Contexte énergétique74 / 100Classe énergétique estimée D (existant). Potentiel solaire de toiture favorable (28 MWh/an indicatifs). Raccordement CAD possible (étude de faisabilité).
Qualité documentaire88 / 100Extrait RDPPF complet, règlement communal à jour, pas de document manquant critique.
Contexte marché72 / 100Quartier en densification active. 3 permis délivrés dans un rayon de 200 m au cours des 24 derniers mois.

7. Énergie & potentiel solaire

Part 7 of 11
Classe énergétique estimée (Existing)Classe D
Potentiel solaire de toiture28 MWh/an
Surface toiture utilisable195 m²
Potentiel solaire thermique12 m²
Raccordement CADPossible (distance 120 m)
Part renouvelable MoPEC20 % min. requis

Selon l'outil fédéral Sonnendach, la toiture de la parcelle présente un potentiel solaire favorable (classe 4/5), avec une production théorique de 28 MWh/an. Cette valeur décrit une capacité de toiture estimative, pas une installation PV déjà détectée. Elle sert ici à cadrer un scénario possible et à identifier des programmes à confirmer.

8. Subventions & financement

Part 8 of 11
ProgrammeAuthorityMontant estiméÉligibilité
Rétribution unique PV (PRO)Pronovo / Confédération22 000 – 28 000 CHFProbable (toiture ≥ 2 kWc)
Programme Bâtiments — enveloppeCanton NE / OFEN18 000 – 35 000 CHFPossible (si isolation > standard)
Programme Bâtiments — PACCanton NE / OFEN8 000 – 14 000 CHFProbable (Air-water heat pump)
Aide cantonale RUE (énergies renouvelables)SENE15 000 – 25 000 CHFPossible (couplage PV + PAC)
Soutien électromobilitéCommune Neuchâtel6 000 – 12 000 CHFProbable (bornes collectives)
Minergie-A (si visé)Canton NE16 000 – 26 000 CHFPossible (label Minergie-A neuf)

Calendrier important : la plupart des programmes exigent un dépôt de demande avant début des travaux. Prévoir la constitution des dossiers au moment de la mise à l'enquête du permis de construire.

9. Mobilité & stationnement

Part 9 of 11
Arrêt TP le plus proche
Seyon (bus 109, 121) · 180 m
Gare CFF
Neuchâtel · 950 m · 11 min à pied
Classe d'accessibilité TP
B (bonne)
Cadence heures de pointe
10 minutes
Ratio stationnement véhicules
1.0 par logement (réductible à 0.8 en zone A/B)
Stationnement visiteurs
10 % des places résidentielles
Ratio vélos
2 par logement + 1 par 50 m² commerce
Obligation PMR
Logements rez + ascenseur obligatoire R+3
Électromobilité (MoPEC)
50 % des places pré-équipées ou équipées
Piste cyclable
Niveau B · rue du Seyon

10. Procédures & prochaines étapes

Part 10 of 11
T0 — Consultation préalable SAM

Rendez-vous avec le Service d'architecture et de l'urbanisme pour valider la faisabilité du scénario retenu et la coordination avec le plan spécial « Seyon-Est ».

Semaine 1-3
T+1 mois — Avant-projet architectural

Mandat architecte, esquisse + étude de volumétrie, itération avec SAM.

Mois 2-4
T+4 mois — Études spécialisées

Étude acoustique (bruit routier DS II), étude énergétique projetée, étude de stationnement, étude géotechnique simplifiée.

Mois 4-5
T+5 mois — Demande de permis de construire

Dépôt du dossier complet (plans, rapport énergétique, notice descriptive, demandes de subventions associées).

Mois 5-6
T+7 mois — Public consultation

Mise à l'enquête 30 jours. Traitement éventuel des oppositions.

Mois 6-9
T+10 mois — Permis délivré (Scenario B)

Engagement travaux, lancement appels d'offres entreprises.

Mois 10-12
T+14 mois — Chantier

Démarrage gros œuvre. Durée totale chantier estimée 18-22 mois jusqu'à livraison.

Mois 14-36

11. Points d'attention & risques

Part 11 of 11
RisqueSévéritéAction recommandée
Coordination plan spécial « Seyon-Est »mediumConsultation SAM avant avant-projet (T+0, 2 sem.)
Bruit routier DS II côté ruemediumOrientation séjours côté cour + triple vitrage rue (intégré concept Architect)
Opposition éventuelle voisin 4183LowInformation préalable du voisin + alignement sur gabarits existants (scénario A/B)
Risque de recours sur hauteur (scénario C)highDossier argumenté + rencontre préalable voisins + scénario de repli R+3 sans combles
Délai de raccordement CADLowContact Viteos en phase avant-projet pour confirmer disponibilité et planning

12. Sources & documents consultés

SourceObjetAccès
SITNCartes cantonales, consultation RDPPF et couches territorialesOpen
RDPPF/OEREB / cadastrePublic-law restrictions à la propriété foncièreOpen
GeoAdmin RegBLRegistre fédéral des bâtiments et logementsOpen
SonnendachPotentiel solaire indicatif de toitureOpen
Energy classRéférence pour lecture énergétique et classes énergétiquesOpen
Énergie NE / RENO-NEProgrammes cantonaux d'aides et conditions de dépôtOpen
ISOS / Heritage fédéralInventaire fédéral à croiser avec les couches cantonales à jourOpen