Der Preis eines Grundstücks spiegelt ein vermutetes Baupotenzial wider. Bevor Sie ein Angebot machen, lautet die eigentliche Frage nicht «Wie viel kostet es?», sondern «Wie viel lässt es tatsächlich zu?». Eine vorgängige Überbaubarkeitsprüfung ist die rentabelste Due Diligence eines Erwerbs: Sie verhindert, dass Sie für ein Potenzial bezahlen, das nicht existiert.
Warum vor einem Angebot prüfen
Ein als «überbaubar» eingestuftes Grundstück ist kein Blankoscheck. Die Zone legt eine Nutzung fest, die Kennziffer begrenzt die Fläche, das Bauvolumen und die Grenzabstände beschneiden die Hüllfläche, und der ÖREB-Kataster kann einen ganzen Streifen belasten. Zwei Grundstücke gleicher Fläche und gleichen Preises können sehr unterschiedliche Potenziale bieten.
Diese Feststellung nach der Unterzeichnung zu machen, kommt teuer zu stehen. Sie vorher zu machen, heisst, mit Sachkenntnis zu verhandeln – oder weiterzuziehen.
Die Checkliste, der Reihe nach
Die Reihenfolge zählt: Die Punkte, die ein Grundstück ausschliessen können, kommen vor der Flächenberechnung.
Zone und zulässige Nutzung
Liegt das Grundstück in der Bauzone, und für die angestrebte Nutzung? Das Grundstück ist durch seine EGRID eindeutig identifiziert. Siehe den Nutzungsplan.
Erschliessung und Zugang
Oft ein Ausschlusskriterium: Ein nicht erschlossenes Grundstück (Zugang, Anschlüsse) kann unbebaubar sein, solange die Erschliessung nicht gesichert ist (Art. 19 RPG) – eine Blockade von mehreren Jahren, nicht bloss ein Mehrkostenfaktor.
Dienstbarkeiten, Lasten und Anmerkungen (Grundbuch)
Eine Bauverbotsdienstbarkeit macht jede Berechnung zunichte – vor der Kennziffer zu prüfen. Bestimmte gesetzliche oder offenkundige Dienstbarkeiten (Notwegrecht, Wasserabfluss) gelten selbst ohne Eintrag.
Kennziffer und Bauvolumen → Nettopotenzial
Zulässige Fläche über die Kennziffer, begrenzt durch Höhe und Grenzabstände.
Geltende Beschränkungen (ÖREB-Kataster)
Baulinien, Gefahrenzonen, Lärm (LSV), belastete Standorte: siehe einen ÖREB-Auszug lesen. Der kostenlose Auszug ist weder abschliessend noch im aktuellen Zustand rechtsverbindlich.
Das Nettopotenzial, nicht das theoretische Potenzial
Das ist die Berechnung, die über einen Kauf entscheidet. Ein Beispiel: Ein Grundstück von 800 m² mit einer Kennziffer von 0,5 weist «auf dem Papier» 400 m² Geschossfläche aus. Ziehen Sie 120 m² zu erhaltenden Bestand und einen durch eine Baulinie belasteten Anteil ab, und es können nur noch in der Grössenordnung von 230 m² tatsächlich mobilisierbar bleiben.
Und es ist keine einfache Subtraktion: Das Nettopotenzial ist die engere von zwei Obergrenzen – jener der Kennziffer (Geschossfläche) und jener der durch Bauvolumen und Abstände erlaubten Hülle (überbaute Fläche × Höhe). Auf einem wenig dichten Grundstück begrenzt oft die Kennziffer; auf einem dichten Grundstück das Bauvolumen.
Was Wochen kostet
Diese Informationen sind öffentlich, aber verstreut: Nutzungsplan und Reglement bei der Gemeinde, ÖREB-Auszug beim Kataster, Dienstbarkeiten im Grundbuch, Bestand im GWR. Sie zusammenzutragen und korrekt zu verknüpfen, dauert Tage – eine Frist, die mit dem Tempo eines Angebots selten vereinbar ist.
Genau das verdichtet Parcellis: Ausgehend von einer Adresse identifiziert der Bericht das Grundstück, liest diese offiziellen Quellen an ihrem Ursprung und unterscheidet zwischen Bestätigtem und noch zu Prüfendem. Sie kommen mit einer quellengestützten Lesart an den Verhandlungstisch, nicht mit einer Intuition.
Mehrere Grundstücke im Rennen?
Wenn Sie zwischen mehreren Objekten schwanken, vergleichen Sie deren Nettopotenzial, nicht ihren Quadratmeterpreis: Das kehrt die Rangfolge oft um. Jede Option vor der Wahl zu analysieren, verhindert, dass man sich auf jenes festlegt, das am besten schien und, nach Abzug der Beschränkungen, nicht das beste war.