Bis Ende 2028 bleiben Unterhalts- und Energiesparkosten für Ihr Eigenheim in der ganzen Schweiz von den Steuern abziehbar. Ab 2029, mit dem Wegfall des Eigenmietwerts, ist der Unterhalt nirgends mehr abziehbar — und der Rest hängt von Ihrem Kanton ab: ob er den Abzug für Energiesparmassnahmen beibehält und ob er eine Steuer auf Zweitliegenschaften einführt. Hier steht, was das Bundesrecht festlegt und wo die 26 Kantone am 15. Oktober 2026 stehen.
Bis Ende 2028: was überall abziehbar bleibt
Solange das bisherige Recht gilt, können selbstnutzende Eigentümer vom steuerbaren Einkommen abziehen: die Kosten für Unterhalt und Instandstellung, Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz, Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sowie Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten.
Drei praktische Punkte zählen für die letzten Steuerjahre:
- Welches Jahr zählt. Das Gesetz legt es nicht fest: Je nach kantonaler Praxis ist es das Datum der Rechnung oder das der Zahlung (Bundesgericht, Urteil 2C_456/2017). Genf, Waadt und Bern stellen auf das Rechnungsdatum ab (Genf; Waadt, beide auf Französisch). Wer im bisherigen Recht bleiben will, lässt die Arbeiten spätestens 2028 in Rechnung stellen — und bezahlt sie.
- Die Abzugsvorträge. Heute lässt sich ein Energiespar- oder Rückbauabzug, der ein Jahr übersteigt, auf die zwei folgenden Steuerperioden vortragen. Laut dem Eidgenössischen Finanzdepartement können diese Vorträge ab 2029 bei der Bundessteuer nicht mehr geltend gemacht werden (Antrag des EFD vom 27.2.2026). In den Kantonen bleibt der Vortrag nur, wenn der Kanton den Abzug beibehält.
- Stockwerkeigentum. Einlagen in den Erneuerungsfonds sind nach dem Systemwechsel nicht mehr abziehbar, halten die Steuerverwaltungen von Appenzell, St. Gallen und Thurgau fest (AI). Im Wallis ist eine zusätzliche Einlage nur abziehbar, wenn die Arbeiten tatsächlich vor dem 31. Dezember 2028 beginnen können (Grosser Rat VS, auf Französisch).
Ab 2029: was das Bundesrecht festlegt
Das vom Parlament verabschiedete Gesetz, verknüpft mit dem am 28. September 2025 angenommenen Verfassungsartikel, ordnet die Abzüge so (Gesetzestext, Bundesblatt):
| Abzug (selbstbewohnte Liegenschaft) | Direkte Bundessteuer | Staats- und Gemeindesteuern |
|---|---|---|
| Unterhalt und Instandstellung | Abgeschafft | Abgeschafft |
| Energiesparen und Umweltschutz | Abgeschafft | Wahl des Kantons, längstens bis 2050 |
| Rückbaukosten für einen Ersatzneubau | Abgeschafft | Wahl des Kantons |
| Denkmalpflegerische Arbeiten | Beibehalten | Wahl des Kantons |
Bei einer vermieteten Liegenschaft ändert sich nichts: Die Mieten bleiben steuerbar, der Unterhalt abziehbar. Die Verfassung erlaubt den Kantonen zudem eine Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften, um den Wegfall des Eigenmietwerts teilweise auszugleichen (Art. 127 Abs. 2bis BV). Was mit den Hypothekarzinsen und dem Ersterwerberabzug geschieht, steht in unserem Leitfaden zur Abschaffung des Eigenmietwerts.
Kanton für Kanton: wo die 26 Kantone stehen
Am 15. Oktober 2026 hat kein Kanton sein Umsetzungsgesetz verabschiedet; alle zielen auf den 1. Januar 2029. Die Tabelle fasst die bekannten offiziellen Positionen zusammen — Vorlage der Regierung, Parlamentsentscheid oder angekündigte Vernehmlassung:
| Kanton | Stand 15. Oktober 2026 |
|---|---|
| Aargau | Der Regierungsrat will den Energieabzug längstens bis 2050 beibehalten; keine Steuer auf Zweitliegenschaften vorgesehen; Anhörung im Juni 2026 abgeschlossen · ag.ch |
| Appenzell Ausserrhoden | Nichts entschieden; die Regierung lehnte 2025 eine Steuer auf Zweitliegenschaften ab · ar.ch |
| Appenzell Innerrhoden | Keine offizielle Ankündigung; bis zum Systemwechsel gilt das bisherige Recht · ai.ch |
| Basel-Landschaft | Der Landrat verlangt die Beibehaltung der Energiespar- und Rückbauabzüge (November 2025); eine Steuer auf Zweitliegenschaften ist kein Thema · Landrat BL |
| Basel-Stadt | Energieabzug in vertiefter Prüfung; Vorlage angekündigt · Grosser Rat BS |
| Bern | Beibehaltung des Energieabzugs vom Grossen Rat verlangt und ab 2029 budgetiert; fakultative Gemeindesteuer auf Zweitliegenschaften, mit Verfassungsänderung und Volksabstimmung; Vernehmlassung Ende 2026, Abstimmung voraussichtlich Ende 2028 · Regierungsrat BE |
| Freiburg | Der Grosse Rat hat die Beibehaltung der Energie- und Denkmalpflegeabzüge beschlossen und eine Steuer auf Zweitliegenschaften abgelehnt (2. September 2026); Vernehmlassung zum Gesetz im September 2027 · fr.ch |
| Genf | Der Staatsrat erwägt, den Energieabzug beizubehalten; noch keine Gesetzesvorlage · ge.ch |
| Glarus | Keine kantonale Steuer auf Zweitliegenschaften; der Regierungsrat unterstützt eine Grundlage, damit Gemeinden eine solche erheben können; Steuergesetzrevision an der Landsgemeinde 2028 · gl.ch |
| Graubünden | Die Regierung will die Energiespar- und Rückbauabzüge abschaffen, den Denkmalpflegeabzug beibehalten und eine kantonale Steuer von 1,5 Promille auf Zweitliegenschaften einführen, zu der die Gemeinden ihre eigene erheben können; Vernehmlassung bis 27. November 2026 · gr.ch |
| Jura | Nichts Offizielles zum Energieabzug; eine Steuer auf Zweitliegenschaften wird geprüft (April 2026) · Amtsblatt JU |
| Luzern | Beibehaltung der Energiespar-, Denkmalpflege- und Rückbauabzüge geplant; der Regierungsrat hält eine Steuer auf Zweitliegenschaften für unverhältnismässig · steuern.lu.ch |
| Neuenburg | Die Regierung bereitete die Beibehaltung bis 2050 vor, doch der Grosse Rat verlangt, die Abzüge zugunsten von Förderbeiträgen zu reduzieren (Mai 2026); Zweitliegenschaften in Prüfung · ne.ch |
| Nidwalden | Keine Steuer auf Zweitliegenschaften; Beibehaltung des Energieabzugs in Prüfung; Vorlage innert Jahresfrist angekündigt (Juni 2026) · nw.ch |
| Obwalden | Keine offizielle Ankündigung gefunden |
| St. Gallen | Nichts entschieden; Vernehmlassung vom 31. Dezember 2026 bis 28. Februar 2027 geplant · Kantonsrat SG |
| Schaffhausen | Eine Motion zur Beibehaltung des Energieabzugs lag dem Kantonsrat im Mai 2026 vor; noch keine Gesetzesvorlage · sh.ch |
| Schwyz | Keine Gesetzesvorlage; die Beibehaltung des Energieabzugs wird im Kantonsrat geprüft |
| Solothurn | Keine offizielle Ankündigung gefunden |
| Tessin | Kantonale Steuer auf Zweitliegenschaften in Vorbereitung; Energieabzug: Motion hängig · ti.ch |
| Thurgau | Nichts Offizielles zum Energieabzug; die Regierung lehnte 2024 eine Steuer auf Zweitliegenschaften ab; die kantonale Liegenschaftensteuer entfällt per 1. Januar 2029 · tg.ch |
| Uri | Der Regierungsrat will die Energiespar- und Rückbauabzüge abschaffen, den Denkmalpflegeabzug behalten und den Gemeinden eine Steuer auf Zweitliegenschaften ermöglichen; Vernehmlassung im November 2026 geplant · ur.ch |
| Waadt | Nichts entschieden; noch keine Gesetzesvorlage; Denkmalpflegeabzug unverändert · Grosser Rat VD |
| Wallis | Energieabzug noch offen; der Grosse Rat verlangt eine Steuer auf Zweitliegenschaften (November 2025), Satz nicht festgelegt · Grosser Rat VS |
| Zug | Keine offizielle Ankündigung gefunden |
| Zürich | Der Regierungsrat hält es derzeit nicht für angebracht, den Energieabzug beizubehalten, und setzt auf Förderbeiträge; eine Motion für die Beibehaltung bis 2050 ist hängig · zh.ch |
Diese Tabelle wird mit den Gesetzesvorlagen nachgeführt, die meist 2027 und 2028 folgen.
Was die Tabelle zeigt
- Richtung Beibehaltung des Energieabzugs: Bern, Freiburg, Aargau, Luzern und Basel-Landschaft, wo das Parlament es verlangt; Genf erwägt es.
- Richtung Abschaffung: Zürich vorerst, Graubünden und Uri in ihren Vorlagen; Neuenburg schwankt, sein Parlament bevorzugt Förderbeiträge.
- Zweitliegenschaften: kantonale Steuer in Graubünden (Vorlage) und im Tessin (in Vorbereitung); fakultative Gemeindesteuer in Bern, Uri und Glarus; abgelehnt in Freiburg, verworfen in Luzern und Nidwalden; vom Parlament verlangt im Wallis.
Was das für Ihre Arbeiten heisst
Unterhalt bis Ende 2028 in Rechnung stellen lassen
Der Unterhalt der selbstbewohnten Liegenschaft ist ab 2029 nirgends mehr abziehbar. Bereits geplante Arbeiten — Dach, Fassade, Küche, Bad — sollten spätestens 2028 in Rechnung gestellt und bezahlt werden.
Unterhalt und Energiesparen unterscheiden
Eine Dämmung oder eine Wärmepumpe kann nach 2029 in den Kantonen abziehbar bleiben, die den Energieabzug beibehalten. Ein gleichwertiger Ersatz gilt dagegen als Unterhalt.
Nicht auf einen Vortrag nach 2028 zählen
Bei der Bundessteuer verfällt ein Ende 2028 nicht genutzter Energiesparabzug. Dimensionieren Sie die Investition 2028 nach dem, was Ihr Einkommen abziehen lässt.
An Förderbeiträge statt Abzüge denken
Mehrere Kantone ersetzen den Abzug durch direkte Förderbeiträge, die nicht von Ihrem Steuersatz abhängen. Schätzen Sie sie mit dem Förderrechner und lesen Sie unseren Leitfaden zum Gebäudeprogramm.
Arbeiten aus steuerlichen Gründen vorzuziehen, ergibt nur Sinn, wenn das Projekt auf dem Grundstück realistisch ist: Eine Aufstockung oder ein Anbau hängt von Zone, Ausnützungsziffer und Bauvolumen ab, nicht vom Steuerkalender. Zu wissen, was Ihr Grundstück zulässt, bleibt die erste Grösse.