In der Schweiz wird geschätzt, dass sich durch das Aufstocken bestehender Gebäude rund 67 000 Wohnungen schaffen liessen — ohne einen einzigen zusätzlichen Quadratmeter Boden zu verbrauchen. Anders gesagt: Viele Grundstücke bergen ein Potenzial «in der Höhe», von dem ihre Eigentümer nichts ahnen. So finden Sie heraus, ob Ihres dazugehört.
Ein Reservoir von geschätzt 67 000 Wohnungen
Die Wohnungsknappheit drängt dazu, nach innen zu verdichten, statt die Stadt in die Fläche wachsen zu lassen. Die Aufstockung — das Hinzufügen eines oder mehrerer Geschosse zu einem bestehenden Gebäude — wird regelmässig als beträchtliche Reserve genannt: Eine Studie der Beratungsgesellschaft IAZI hat sie auf rund 67 000 mögliche Wohnungen in der Schweiz beziffert (genug, um ~135 000 Menschen zu beherbergen), davon ein grosser Teil in den grossen Städten.
Politisch schlagen mehrere Stimmen vor, die Möglichkeit einer Aufstockung um ein oder zwei Geschosse systematisch in den Bauvorschriften zu verankern. Doch solange dies nicht beschlossen und lokal umgesetzt ist, entscheiden die aktuellen Regeln Ihrer Gemeinde.
Was ein zusätzliches Geschoss erlaubt (oder nicht)
Die Aufstockung folgt genau denselben Hebeln wie jedes Bauvorhaben — entscheidend ist deren verbleibender Spielraum:
| Hebel | Was zu prüfen ist |
|---|---|
| Nutzungszone | Erlaubt die Zone die angestrebte Anzahl Geschosse? |
| Ausnützungsziffer | Bleibt noch anrechenbare Geschossfläche übrig? |
| Maximale Höhe | Ist das bestehende Gebäude bereits an der Obergrenze, oder bleibt Spielraum? |
| Bauprofil / Geschosse | Zulässige Geschosszahl, Höhe an Gesims und First |
| ÖREB-Kataster & Dienstbarkeiten | Baulinien, Ortsbildschutz, Aussichts-/Höhendienstbarkeiten |
Erreicht das bestehende Gebäude die zulässige Höhe oder Ausnützungsziffer noch nicht, lässt sich der Spielraum in ein oder mehrere zusätzliche Geschosse verwandeln. Ist es bereits am Maximum, setzt die Aufstockung eine Ausnahmebewilligung voraus — deutlich unsicherer.
Villa oder Mehrfamilienhaus: zwei Logiken
- Mehrfamilienhaus: Hier ist das Wohnungspotenzial am grössten. Eine Aufstockung lohnt sich oft nur, wenn mehrere Geschosse hinzugefügt werden können, was einen guten Höhenspielraum und eine geeignete Tragstruktur voraussetzt.
- Villa: Die Aufstockung schafft vor allem Wohnfläche für den Eigenbedarf (ausgebaute Dachräume, zusätzliches Geschoss). Im Vordergrund stehen eher die Ausnützungsziffer und die Höhe als die Anzahl Wohnungen.
In beiden Fällen liest sich die Machbarkeit zuerst aus den Regeln — und wird dann mit einem Ingenieur (Struktur) und einem Architekten (Projekt) bestätigt.
Die Hürden, die man kennen sollte
Die Höhenobergrenze
Viele Gebäude liegen bereits nahe an der maximalen Höhe ihrer Zone. Ohne Spielraum keine Aufstockung «von Rechts wegen».
Die zulässige Geschosszahl
Eine Zone kann die Anzahl Geschosse aus Rücksicht auf das Ortsbild begrenzen, unabhängig von der Höhe in Metern.
Die Tragstruktur
Zusätzliches Gewicht setzt voraus, dass Fundamente und Wände es tragen — daher das Interesse an leichten Aufstockungen (Holzbau).
Nachbarschaft und Ortsbild
Grenzabstände, Recht auf Aussicht, Ortsbild- oder Denkmalschutz können den Zubau einschränken.
Wissen, bevor man in einen Architekten investiert
Eine Aufstockung von einem Architekten durchrechnen zu lassen, kostet Zeit und Geld — umso besser, Grundstücke ohne Spielraum von vornherein auszuschliessen. Der erste Schritt, kostenlos und schnell, besteht darin, festzustellen, was die Zone erlaubt (Höhe, Ausnützungsziffer, Geschosse), und dies mit dem Bestehenden zu vergleichen. Genau das rekonstruiert ein Grundstücksbericht: Ausgehend von einer Adresse liest er die Zone, die Ausnützungsziffer und die Auflagen des ÖREB-Katasters und unterscheidet, was bestätigt ist, von dem, was noch zu prüfen bleibt. So wissen Sie in wenigen Minuten, ob Ihr Dach ein zusätzliches Geschoss verbirgt.