Quand une commune autorise « un IUS de 0,6 », elle fixe la quantité de plancher que vous pouvez bâtir par rapport à la taille de votre parcelle. C'est l'un des leviers les plus puissants — et les plus mal compris — des droits à bâtir, parce que trois sigles voisins coexistent en Suisse.
Que mesure un indice d'utilisation
Un indice d'utilisation est un rapport : la surface de plancher autorisée divisée par une surface de référence de la parcelle. Un indice de 0,5 sur 1 000 m² autorise 500 m² de surface de plancher (selon la définition du règlement). Plus l'indice est élevé, plus la densité admise est forte.
Attention au dénominateur : selon le règlement, la surface de référence n'est pas toujours la surface cadastrale totale. Une partie en zone non constructible, grevée ou cédée peut être exclue — ce qui change le calcul.
L'indice ne dit rien, à lui seul, de la forme du bâtiment : il faut le combiner avec le gabarit (hauteur, niveaux) et les distances aux limites pour obtenir un volume réel.
IUS, CUS, IBUS : les nuances
| Sigle | Nom | Particularité |
|---|---|---|
| IUS | Indice d'utilisation du sol | Intitulé courant ; sa définition exacte est fixée par le règlement communal |
| CUS | Coefficient d'utilisation du sol | Variante de vocabulaire ; l'intitulé retenu varie selon le canton et la commune |
| IBUS | Indice brut d'utilisation du sol | Défini par l'harmonisation intercantonale (AIHC/IVHB) ; ne fait foi que là où le canton ou la commune l'a repris |
L'IBUS vise à harmoniser ce qui compte dans la surface entre cantons — mais il ne s'applique que là où le canton ou la commune l'a inscrit dans son droit. Beaucoup de communes raisonnent encore en IUS/CUS avec leurs propres définitions, et certains cantons (Genève) raisonnent surtout en densité ou en surface brute de plancher. Surtout, un IUS (net) et un IBUS (brut) ne se comparent pas chiffre pour chiffre : l'indice brut englobe davantage de surfaces (murs, certaines circulations), ses valeurs sont donc plus élevées à densité égale. Vérifiez toujours l'intitulé et la définition retenus par VOTRE commune.
Calculer votre potentiel, étape par étape
Relevez la surface de votre parcelle
Elle provient de la mensuration officielle (cadastre) et figure au registre foncier (en m²).
Identifiez l'indice applicable à votre zone
Il est fixé par le règlement communal des constructions, zone par zone.
Multipliez
Surface de parcelle × indice = surface de plancher maximale (selon la définition du règlement).
Déduisez l'existant
Retranchez la surface déjà bâtie pour estimer le solde encore mobilisable.
Ce qui compte (et ne compte pas) dans la surface
C'est là que se jouent la plupart des erreurs. Selon la définition retenue, certains éléments entrent ou non dans la surface déterminante : sous-sols habitables, combles, surfaces sous une hauteur minimale, balcons, locaux techniques, circulations.
Au-delà de l'indice
Un indice favorable ne garantit pas un grand bâtiment : la hauteur maximale, le nombre de niveaux et les distances aux limites peuvent rendre une partie du potentiel inexploitable. L'indice est un plafond, pas une promesse. Pour replacer l'indice dans l'ensemble des règles, voyez le guide connaître les droits à bâtir d'une parcelle.
Parcellis relève la zone, l'indice applicable et les contraintes de gabarit pour votre parcelle, et indique clairement ce qui est confirmé et ce qui demande une vérification au règlement.