Quando un comune autorizza « un IS di 0,6 », fissa la quantità di pavimento che potete edificare in rapporto alla dimensione della vostra particella. È una delle leve più potenti — e più fraintese — dei diritti edificatori, perché in Svizzera convivono più nozioni vicine.
Che cosa misura un indice di sfruttamento
Un indice di sfruttamento è un rapporto: la superficie di pavimento autorizzata divisa per una superficie di riferimento della particella. Un indice di 0,5 su 1 000 m² autorizza 500 m² di superficie di pavimento (secondo la definizione del regolamento). Più l'indice è elevato, maggiore è la densità ammessa.
Attenzione al denominatore: a seconda del regolamento, la superficie di riferimento non è sempre la superficie catastale totale. Una parte in zona non edificabile, gravata o ceduta può essere esclusa — il che cambia il calcolo.
L'indice non dice nulla, da solo, sulla forma dell'edificio: bisogna combinarlo con la sagoma (altezza, piani) e con le distanze dai confini per ottenere un volume reale.
IS, occupazione, IEd: le sfumature
| Sigla | Nome | Particolarità |
|---|---|---|
| IS | Indice di sfruttamento | Denominazione corrente; la sua definizione esatta è fissata dal regolamento comunale |
| RO | Rapporto di occupazione | Variante di vocabolario; la denominazione adottata varia secondo il cantone e il comune |
| IEd | Indice di edificabilità lordo | Definito dall'armonizzazione intercantonale (AIAC/IVHB); fa fede solo dove il cantone o il comune l'ha ripreso |
L'IEd mira ad armonizzare ciò che conta nella superficie tra i cantoni — ma si applica solo dove il cantone o il comune l'ha iscritto nel proprio diritto. Molti comuni ragionano ancora in IS / rapporto di occupazione con definizioni proprie, e alcuni cantoni (Ginevra) ragionano soprattutto in densità o in superficie lorda di pavimento. Soprattutto, un IS (netto) e un IEd (lordo) non si confrontano cifra per cifra: l'indice lordo ingloba più superfici (muri, talune circolazioni), i suoi valori sono quindi più elevati a parità di densità. Verificate sempre la denominazione e la definizione adottate dal VOSTRO comune.
Calcolare il vostro potenziale, passo dopo passo
Rilevate la superficie della vostra particella
Proviene dalla misurazione ufficiale (catasto) e figura nel registro fondiario (in m²).
Individuate l'indice applicabile alla vostra zona
È fissato dal regolamento edilizio comunale, zona per zona.
Moltiplicate
Superficie della particella × indice = superficie di pavimento massima (secondo la definizione del regolamento).
Deducete l'esistente
Sottraete la superficie già edificata per stimare il saldo ancora utilizzabile.
Ciò che conta (e ciò che non conta) nella superficie
È qui che si gioca la maggior parte degli errori. A seconda della definizione adottata, certi elementi entrano o no nella superficie determinante: interrati abitabili, sottotetti, superfici sotto un'altezza minima, balconi, locali tecnici, circolazioni.
Oltre l'indice
Un indice favorevole non garantisce un grande edificio: l'altezza massima, il numero di piani e le distanze dai confini possono rendere inutilizzabile una parte del potenziale. L'indice è un tetto, non una promessa. Per ricollocare l'indice nell'insieme delle regole, vedete la guida conoscere i diritti edificatori di una particella.
Parcellis rileva la zona, l'indice applicabile e i vincoli di sagoma per la vostra particella, e indica chiaramente ciò che è confermato e ciò che richiede una verifica nel regolamento.