Glossar
Die Baubewilligung ist der Entscheid, mit dem die kommunale Behörde einen Neubau, einen Umbau oder eine Zweckänderung erlaubt. Art. 22 des Raumplanungsgesetzes macht sie für jede Baute und Anlage obligatorisch. Das Verfahren — Baugesuch mit öffentlicher Auflage — richtet sich nach kantonalem Recht.
Der Grundsatz ist bundesrechtlich: Nach Art. 22 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Das Verfahren dagegen ist kantonal — jeder Kanton regelt Dossierinhalt, Zuständigkeiten und Fristen in seinem Baugesetz. Das Gesuch wird bei der Gemeinde eingereicht, im amtlichen Publikationsorgan veröffentlicht und öffentlich aufgelegt; während der Auflagefrist können betroffene Dritte Einsprache erheben.
Bestimmte Vorhaben brauchen zusätzlich eine kantonale Sonderbewilligung: Bauen ausserhalb der Bauzone (Art. 24 ff. RPG), Eingriff in ein Schutzobjekt, Rodung, Eingriff in einen Gewässerschutzbereich oder in eine Naturgefahrenzone. Umgekehrt können Bauvorhaben von geringer Bedeutung — meist im kantonalen Recht definiert — einem vereinfachten Verfahren oder einer blossen Meldung unterliegen. Die Schwelle unterscheidet sich von Kanton zu Kanton und ist im Einzelfall zu prüfen.
Eine vor der Einreichung erkannte Auflage kostet unvergleichlich weniger als eine Einsprache oder eine Verweigerung. Die häufigsten Ablehnungsgründe sind bekannt: Überschreitung der Ausnützungsziffer, Verletzung von Grenzabständen oder Höhen, mangelnde Erschliessung oder Zufahrt, nicht behandelte Lärmschutzanforderungen, Eingriff in ein inventarisiertes Objekt.
Deshalb erfolgt eine Parzellenanalyse vor der Skizze und nicht danach: Sie stellt Zone, anwendbare Ziffer, verbindliche ÖREB-Beschränkungen und die bei der Gemeinde zu bestätigenden Punkte fest. Ein darauf kalibriertes Projekt übersteht die Auflage; ein zuerst gezeichnetes Projekt wird nachträglich überarbeitet.
Prüfen Sie zuerst Zonenzuweisung und anwendbare Regeln (ÖREB-Auszug, Nutzungsplan, Bau- und Zonenordnung). Erstellen Sie dann das von Ihrem Kanton verlangte Dossier — Pläne, Formulare, Flächenberechnungen — und reichen Sie es bei der Gemeinde ein, die Publikation und Auflage veranlasst. Klären Sie beim kommunalen Bauamt allfällige Sonderbewilligungen.
Jede neue Baute und Anlage sowie Umbauten und Zweckänderungen, nach Art. 22 RPG. Vorhaben von geringer Bedeutung können einem vereinfachten Verfahren unterliegen; die Schwelle legt das kantonale Recht fest.
Die Fristen setzt jeder Kanton; sie hängen von der Komplexität des Dossiers, den nötigen Sonderbewilligungen und allfälligen Einsprachen ab. Nur das Bauamt Ihrer Gemeinde kann eine belastbare Grössenordnung nennen.
Die Behörde behandelt die Einsprache, kann eine Einigung anstreben und entscheidet anschliessend. Gegen den Entscheid ist Beschwerde an die zuständige kantonale Instanz möglich, was die Ausführung in der Regel aufschiebt.
Belegter Bericht: Baurechte, Auflagen und Machbarkeit — schweizweit.
