Wozu dient die Wertquote?
In Tausendsteln ausgedrückt, misst sie den Miteigentumsanteil jeder Einheit. Sie bestimmt das Stimmgewicht in der Versammlung und die Kostenverteilung, einschliesslich Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile.
PPE
Stockwerkeigentum: Definition
Stockwerkeigentum ist die in Art. 712a ff. des Zivilgesetzbuchs geregelte Form des Miteigentums, bei der jeder Eigentümer ein ausschliessliches Recht an einem bestimmten Gebäudeteil — seiner Einheit — sowie eine Wertquote am Ganzen hält. Die gemeinschaftlichen Teile bleiben Eigentum aller.
Definition und rechtlicher Rahmen
1965 ins schweizerische Recht eingeführt, verbindet Stockwerkeigentum zwei Rechte. Das erste ist ein ausschliessliches Nutzungs- und Ausbaurecht an einer Stockwerkeinheit: die Wohnung, ihre inneren Trennwände, ihre Oberflächen. Das zweite ist eine Wertquote am Grundstück und an den gemeinschaftlichen Teilen — Tragstruktur, Dach, Fassaden, Treppenhaus, Land. Die in Tausendsteln ausgedrückte Wertquote bestimmt sowohl das Stimmgewicht in der Versammlung als auch den Kostenanteil.
Das Funktionieren beruht auf drei Instrumenten: dem Begründungsakt, der Einheiten und Wertquoten festlegt; dem Verwaltungs- und Nutzungsreglement; und der Stockwerkeigentümerversammlung, die über Bauarbeiten entscheidet. Das Zivilgesetzbuch staffelt die Mehrheiten nach Art der Arbeiten — notwendige, nützliche oder der Verschönerung dienende (Art. 647c–647e ZGB): Eine Dachsanierung wird nicht wie der Einbau eines Lifts beschlossen.
Was das für Ihre Parzelle bedeutet
Entscheidend für ein Vorhaben: Die Baurechte gehören dem Grundstück, also der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer — nie einer einzelnen Einheit. Wer aufstocken, den Dachraum ausbauen, einen Balkon schliessen oder einen Anbau erstellen will, kann dies nicht allein beschliessen, selbst wenn eine Ausnützungsreserve besteht. Es braucht den Versammlungsbeschluss mit der erforderlichen Mehrheit und häufig eine Änderung des Begründungsakts, wenn sich die Wertquoten verschieben.
Das gilt ebenso für die energetische Sanierung: Heizungsersatz, Fassadendämmung oder Solaranlagen betreffen gemeinschaftliche Teile und gehören vor die Versammlung. Eine Parzellenanalyse bleibt im Stockwerkeigentum also relevant — sie bemisst das Potenzial des ganzen Gebäudes und die verbindlichen Auflagen —, doch die Umsetzung ist kollektiv, was Zeitplan wie Budget verändert.
So erhalten Sie ihn
Das Stockwerkeigentum ist im Grundbuch eingetragen, das Einheiten, Wertquoten und Begründungsakt ausweist. Zur Beurteilung eines Vorhabens beschaffen Sie drei Unterlagen: den Begründungsakt, das Verwaltungs- und Nutzungsreglement sowie die neueren Versammlungsprotokolle — sie zeigen den Stand des Erneuerungsfonds und die bereits gefassten Beschlüsse.
Häufige Fragen
Darf ich meine Einheit allein aufstocken oder erweitern?
Nein. Die Baurechte haften am Grundstück und stehen der Gemeinschaft zu. Jeder Eingriff in gemeinschaftliche Teile oder in das Gebäudevolumen erfordert einen Versammlungsbeschluss mit der nötigen Mehrheit.
Wer entscheidet über eine Sanierung?
Die Stockwerkeigentümerversammlung, mit einer Mehrheit je nach Art der Arbeiten: notwendig, nützlich oder der Verschönerung dienend nach Art. 647c–647e ZGB. Das Reglement kann Näheres regeln.
Analysieren Sie Ihre Parzelle
Belegter Bericht: Baurechte, Auflagen und Machbarkeit — schweizweit.