Was unterscheidet BGF und Wohnfläche?
Die BGF wird am äusseren Wandrand gemessen und umfasst alle von der Ordnung berücksichtigten Geschosse; die Wohnfläche zählt nur die tatsächlich nutzbaren Innenflächen. Die BGF ist somit stets grösser.
SBP
Bruttogeschossfläche (BGF): Definition
Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist die Summe der Geschossflächen eines Gebäudes, gemessen am äusseren Rand der Wände, und drückt seine bauliche Kapazität aus. Sie bildet den Zähler der Ausnützungsziffer. In der Westschweiz heisst sie surface brute de plancher (SBP), im Tessin superficie utile lorda (SUL).
Definition und rechtlicher Rahmen
Technische Referenz ist die Norm SIA 416 «Flächen und Volumen von Gebäuden», die eine für Architekten und Behörden gemeinsame Messmethode festlegt. Die BGF addiert die Geschossflächen aller Ebenen inklusive Wände und unterscheidet sich von der Wohnfläche oder der Nettofläche: Sie misst eine Kapazität, nicht einen Nutzungskomfort.
Entscheidend ist jedoch etwas anderes: Die kommunale Bau- und Zonenordnung bestimmt, welche Flächen für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind. Bewohnbare Untergeschosse, Dachräume unter einer Mindesthöhe, gedeckte Balkone, Technikräume, Treppenhäuser und Verkehrsflächen zählen je nach Gemeinde mit oder nicht. Die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) hat gemeinsame Definitionen eingeführt, gilt aber nur dort, wo Kanton oder Gemeinde sie förmlich übernommen haben.
Was das für Ihre Parzelle bedeutet
Die BGF ist der Zähler Ihrer Baurechte: zulässige Geschossfläche = Ziffer × anrechenbare Grundstücksfläche. Eine Abweichung bei der Definition des Anrechenbaren kann das Resultat um mehrere Dutzend Quadratmeter verschieben — also um ein Zimmer oder gar ein Geschoss.
Sie entscheidet auch, ob eine Aufstockung oder ein Anbau innerhalb der zulässigen Obergrenze bleibt. Vor dem Entwurf müssen daher zwei Dinge bekannt sein: die für die Zone geltende Ziffer und die von der Gemeinde verwendete Definition der anrechenbaren Fläche. Letztere ist weit häufiger Fehlerquelle als Erstere.
So erhalten Sie ihn
Addieren Sie die am äusseren Wandrand gemessenen Geschossflächen jeder Ebene und ziehen Sie anschliessend die von Ihrer Bau- und Zonenordnung ausdrücklich ausgenommenen Flächen ab. Bei Zweifeln zu Untergeschoss, Dachraum oder Verkehrsfläche liegt die Auslegung beim Bauamt der Gemeinde — lassen Sie sie vor der Projektierung bestätigen.
Häufige Fragen
Zählt das Untergeschoss zur BGF?
Das hängt von der Gemeinde ab. Viele Ordnungen rechnen unterirdische Geschosse nur an, wenn sie bewohnbar sind oder eine bestimmte Höhe überschreiten. Die lokale Definition geht jeder allgemeinen Regel vor.
Wie heisst die BGF auf Französisch und Italienisch?
Surface brute de plancher (SBP) auf Französisch, superficie utile lorda (SUL) auf Italienisch. Die rechtlichen Definitionen sind von Kanton zu Kanton nicht deckungsgleich.
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Belegter Bericht: Baurechte, Auflagen und Machbarkeit — schweizweit.