Il valore locativo sarà soppresso il 1° gennaio 2029. In contropartita, i proprietari non potranno più dedurre le spese di manutenzione e ristrutturazione della loro residenza. Risultato: il modo — e soprattutto il momento — di ristrutturare diventa una decisione fiscale. Ecco da quando cambia, che cosa resta deducibile e come anticiparlo.
Da quando?
Il 28 settembre 2025, la Svizzera ha accettato con il 57,7 % la riforma dell'imposizione della proprietà abitativa. Essa sopprime il valore locativo — quel reddito fittizio che il proprietario occupante doveva dichiarare — per le residenze principali e secondarie.
Il 1° aprile 2026 il Consiglio federale ha fissato l'entrata in vigore al 1° gennaio 2029 (comunicato del Consiglio federale). Il periodo fiscale 2028 è quindi l'ultimo con il vecchio regime: fino ad allora il valore locativo resta imponibile e le deduzioni attuali restano valide.
Che cosa scompare, e che cosa resta
La soppressione del valore locativo ha una contropartita: la fine di diverse deduzioni.
| Deduzione | Fino alla fine del 2028 | Dal 2029 |
|---|---|---|
| Spese di manutenzione e ristrutturazione (abitazione occupata) | Deducibili | Soppressa (federale, cantonale, comunale) |
| Investimenti per il risparmio energetico e la protezione dell'ambiente | Deducibili | Soppressa per l'imposta federale diretta; i Cantoni possono mantenerla, al più tardi fino al 2050 |
| Interessi ipotecari | Ampiamente deducibili | Deducibili solo in proporzione agli immobili locati o affittati nel vostro patrimonio, oppure a titolo di primo acquisto |
| Primo acquisto di un'abitazione | — | Interessi deducibili fino a CHF 10 000 (coniugi) o CHF 5 000 (persone sole) il primo anno; il tetto diminuisce del 10 % ogni anno, per dieci anni |
Fonti: Consiglio federale, 1° aprile 2026; dossier del DFF (in francese); scheda dell'AFC sulla nuova deduzione degli interessi (in tedesco). La deduzione per il primo acquisto vale per una prima abitazione acquistata in Svizzera e occupata dal proprietario.
In altre parole: dopo il 2029, mantenere o ristrutturare la propria abitazione non darà più diritto, in linea di principio, a una deduzione fiscale — salvo le misure energetiche nei Cantoni che scelgono di mantenere l'incentivo.
Che cosa decidono i Cantoni
Due scelte spettano ai Cantoni: mantenere o no la deduzione per il risparmio energetico (al più tardi fino al 2050), e introdurre o no un'imposta speciale sulle residenze secondarie a uso prevalentemente personale. Al 15 ottobre 2026 nessun cantone ha ancora adottato la sua legge e i progetti divergono: Berna, Friburgo, Argovia e Lucerna vanno verso il mantenimento della deduzione energetica, Zurigo, i Grigioni e Uri piuttosto verso la sua soppressione; i Grigioni e il Ticino preparano un'imposta cantonale sulle residenze secondarie. La situazione dei 26 cantoni, con le fonti, è nella nostra guida deduzione dei lavori dopo il 2029, cantone per cantone.
Per i proprietari di chalet e di appartamenti di vacanza, la soppressione del valore locativo non significa quindi necessariamente un onere nullo. Dove la deduzione scompare, restano i sussidi diretti alla ristrutturazione: vedete per esempio gli aiuti del Cantone di Zurigo.
Ristrutturare prima o dopo il 2029?
È la vera domanda. Finché si applica il vecchio regime (fino alla fine del 2028), i grandi lavori di manutenzione — tetto, facciata, finestre, riscaldamento — restano deducibili dal reddito imponibile. Dopo il passaggio, questo vantaggio scompare per la residenza occupata.
Questa finestra spinge alcuni proprietari ad anticipare lavori pianificati. Ma anticipare una ristrutturazione ha senso solo se il progetto è realistico rispetto alla particella: una sopraelevazione o un ampliamento presuppongono diritti edificatori disponibili, una sagoma compatibile e l'assenza di restrizioni nel RDPP. Ristrutturare l'esistente per guadagnare in efficienza energetica, al contrario, dipende soprattutto dallo stato dell'edificio.
Cosa fare adesso
Mappare i lavori previsti
Elencate le ristrutturazioni previste entro il 2030 e distinguete la manutenzione (deducibile fino al 2028) dalle misure energetiche (forse deducibili più a lungo a seconda del Cantone).
Verificare il potenziale della particella
Un ampliamento o una sopraelevazione dipende dalla zona, dall'indice e dalla sagoma — non dal calendario fiscale. Confermate innanzitutto ciò che è edificabile. Se acquistate per ristrutturare, la nostra guida su come valutare il potenziale prima dell'acquisto elenca i punti da controllare.
Seguire l'attuazione cantonale
Mantenimento della deduzione energetica, imposta sulle residenze secondarie: queste scelte si decidono a livello di Cantone, e i progetti di legge per il 2029 sono in preparazione. Consultate la fonte ufficiale prima di ogni decisione.
La riforma rimescola le carte della manutenzione immobiliare, ma non dice nulla sul potenziale edificatorio del vostro bene. Per scegliere tra ristrutturare, ampliare o vendere, il primo dato resta lo stesso: ciò che la vostra particella consente realmente, con il supporto delle fonti ufficiali.