Il valore locativo sarà soppresso il 1° gennaio 2029. In contropartita, i proprietari non potranno più dedurre le spese di manutenzione e ristrutturazione della loro residenza. Risultato: il modo — e soprattutto il momento — di ristrutturare diventa una decisione fiscale. Ecco cosa cambia concretamente e come anticiparlo.
Ciò che il popolo ha votato
Il 28 settembre 2025, la Svizzera ha accettato con il 57,7 % la riforma dell'imposizione della proprietà abitativa. Essa sopprime il valore locativo — quel reddito fittizio che il proprietario occupante doveva dichiarare — per le residenze principali e secondarie.
Il Consiglio federale ha confermato il calendario il 1° aprile 2026: dopo un periodo transitorio, la riforma entra in vigore il 1° gennaio 2029. Fino ad allora, nulla cambia: il valore locativo resta imponibile e le deduzioni attuali restano valide.
Ciò che scompare per i proprietari
La soppressione del valore locativo ha una contropartita: la fine di diverse deduzioni.
| Deduzione | Oggi | Dal 2029 |
|---|---|---|
| Spese di manutenzione e ristrutturazione (abitazione occupata) | Deducibili | Soppressa (federale, cantonale, comunale) |
| Misure di risparmio energetico | Deducibili | Soppressa a livello federale; i Cantoni possono mantenerla fino al 2050 |
| Interessi ipotecari | Ampiamente deducibili | Fortemente limitati |
| Primo acquisto (primo acquirente) | — | Deduzione temporanea degli interessi (10 anni, decrescente) |
In altre parole: dopo il 2029, mantenere o ristrutturare la propria abitazione non darà più diritto, in linea di principio, a una deduzione fiscale — salvo le misure energetiche nei Cantoni che scelgono di mantenere l'incentivo.
Ristrutturare prima o dopo il 2029?
È la vera domanda. Finché si applica il vecchio regime (fino alla fine del 2028), i grandi lavori di manutenzione — tetto, facciata, finestre, riscaldamento — restano deducibili dal reddito imponibile. Dopo il passaggio, questo vantaggio scompare per la residenza occupata.
Questa finestra spinge alcuni proprietari ad anticipare lavori pianificati. Ma anticipare una ristrutturazione ha senso solo se il progetto è realistico rispetto alla particella: una sopraelevazione o un ampliamento presuppongono diritti edificatori disponibili, una sagoma compatibile e l'assenza di restrizioni nel RDPP. Ristrutturare l'esistente per guadagnare in efficienza energetica, al contrario, dipende soprattutto dallo stato dell'edificio.
Residenze secondarie: una possibile imposta cantonale
La riforma lascia ai Cantoni la possibilità di introdurre un'imposta immobiliare speciale sulle residenze secondarie a uso personale, per compensare una parte delle entrate perse. I proprietari di chalet e di appartamenti di vacanza devono quindi seguire l'attuazione Cantone per Cantone: la soppressione del valore locativo non significa necessariamente un onere nullo.
Cosa fare adesso
Mappare i lavori previsti
Elencate le ristrutturazioni previste entro il 2030 e distinguete la manutenzione (deducibile fino al 2028) dalle misure energetiche (potenzialmente deducibili più a lungo a seconda del Cantone).
Verificare il potenziale della particella
Un ampliamento o una sopraelevazione dipende dalla zona, dall'indice e dalla sagoma — non dal calendario fiscale. Confermate innanzitutto ciò che è edificabile.
Seguire l'attuazione cantonale
Mantenimento della deduzione energia, imposta sulle residenze secondarie: queste scelte si decidono a livello di Cantone. Consultate la fonte ufficiale prima di ogni decisione.
La riforma rimescola le carte della manutenzione immobiliare, ma non dice nulla sul potenziale edificatorio del vostro bene. Per scegliere tra ristrutturare, ampliare o vendere, il primo dato resta lo stesso: ciò che la vostra particella consente realmente, con il supporto delle fonti ufficiali.