Eine Immobilie «zum Sanieren» oder «mit Potenzial» zu kaufen heisst, auf das zu wetten, was sich daraus machen lässt. Das Risiko: für ein Potenzial zu bezahlen, das gar nicht existiert – oder eine Einschränkung zu übersehen, die das Projekt belastet. Vor dem Angebot verwandeln einige Prüfungen die Wette in eine fundierte Entscheidung.
Der Preis einer sanierungsbedürftigen Immobilie ist eine Wette
Ein Verkäufer stellt gern «das Potenzial» heraus: ein zusätzliches Geschoss, ein auszubauendes Dachgeschoss, ein umzubauendes Nebengebäude. Doch dieses Potenzial hat nur dann einen Wert, wenn es bewilligt ist. Eine Immobilie kann ideal wirken und sich als eingeschränkt erweisen – durch eine bereits ausgeschöpfte Ausnützungsziffer, eine Höhenbeschränkung, eine Baulinie im ÖREB-Kataster oder eine im Inserat unsichtbare Bauverbotsdienstbarkeit.
Die goldene Regel: niemals für ein Potenzial bezahlen, das man nicht geprüft hat.
Die Prüfungen vor dem Angebot
Zone und Baupotenzial
Was bleibt noch baubar? Sind ein zusätzliches Geschoss oder ein Anbau nach Zone, Ausnützungsziffer und Bauprofil zulässig? Das ist der Kern des Werts.
ÖREB-Kataster und Dienstbarkeiten
Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) und Dienstbarkeiten im Grundbuch können ein theoretisches Potenzial zunichtemachen – vorher zu prüfen, nicht nachher.
Energetischer Zustand
Dämmung, Heizung, Fenster: Umfang (und Kosten) der Sanierung hängen vom tatsächlichen Zustand ab. In einigen Kantonen schreibt ein Heizungsersatz inzwischen erneuerbare Energien vor.
Verfügbare Fördergelder
Ein Teil der Arbeiten wird gefördert. Eine Schätzung der Fördergelder präzisiert das reale Budget – und damit den fairen Kaufpreis.
Der neue Steuerfaktor: 2029
Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung verändert die Rechnung des sanierenden Käufers. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert, doch Unterhalts- und Sanierungskosten sind für eine selbstgenutzte Wohnung nicht mehr abzugsfähig (auch die Hypothekarzinsen werden stark eingeschränkt, mit einem befristeten Abzug für Ersterwerber). Konkret: Ein grosses Bauprogramm, das nach dem Systemwechsel realisiert wird, bringt nicht mehr die heutige Steuerersparnis – ein Parameter, der in den Finanzierungsplan gehört. Die Hintergründe sind in unserem Leitfaden zur Abschaffung des Eigenmietwerts ausführlich dargestellt.
Die rentabelste Due Diligence
Bei einem Immobilienkauf kostet die Prüfung der Bebaubarkeit nur einen Bruchteil des Preises – und sie ist die rentabelste Prüfung, denn sie betrifft den eigentlichen Wert der Immobilie. Unser Leitfaden Grundstück vor dem Kauf prüfen beschreibt die vollständige Checkliste.
Für eine erste Vorauswahl – mehrere Objekte vergleichen, jene ohne echtes Potenzial aussortieren – liefert ein Grundstücksbericht in wenigen Minuten anhand einer Adresse den Rahmen: Zone, Baurechte, ÖREB-Einschränkungen und das, was noch beim Notar und im Grundbuch zu bestätigen ist. So verhandeln Sie über Fakten statt über ein Versprechen.