In der Immobilienwirtschaft bezeichnet «Due Diligence» sämtliche Prüfungen vor einem Kauf: zu wissen, was man tatsächlich erwirbt – und mit welchem Risiko. In der Schweiz verteilt sich diese Arbeit auf fünf Fachgebiete, und nur eines davon entscheidet darüber, was gebaut, umgebaut oder aufgestockt werden darf.
Was der Begriff in der Schweiz umfasst
Der Ausdruck stammt aus der Transaktionswelt: Vor der Unterzeichnung prüft die Käuferschaft mit «gebotener Sorgfalt» selbst nach, was die Verkäuferschaft behauptet. Auf eine Schweizer Immobilie angewandt, deckt er Eigentum und Überbaubarkeit ebenso ab wie Bauzustand und Steuerfolgen.
Die Schwierigkeit: Diese Prüfungen liegen nicht am selben Ort, fallen nicht in dieselbe Zuständigkeit und haben nicht dieselbe Bearbeitungsfrist. Eine missglückte Akquisition scheitert selten an fehlenden Informationen – sondern daran, dass ein Strang zu spät bearbeitet oder als gegeben vorausgesetzt wurde.
Die fünf Stränge und ihre Zuständigkeit
| Strang | Was er klärt | Wo er bearbeitet wird |
|---|---|---|
| Eigentum und Recht | Eigentum, Dienstbarkeiten, Pfandrechte, Baurecht, Anmerkungen | Grundbuch, Notariat |
| Planungs- und Baurecht | Zone, Kennziffern, Gebäudeprofil, verbindliche Beschränkungen, Verfahren | ÖREB-Kataster, Bau- und Zonenreglement, Nutzungsplan |
| Technik | Tragwerk, Installationen, Asbest, Unterhaltszustand | Ingenieurbüro, Bauexpertise |
| Umwelt | Belastete Standorte, Bodenqualität, Naturgefahren | Kantonale Kataster, Fachbüro |
| Finanzen und Steuern | Rendite, Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer | Treuhand, Bank |
Die Gewichtung hängt vom Vorhaben ab. Bei einer Renditeliegenschaft, die unverändert weitergeführt wird, dominieren Technik und Finanzen. Sobald gebaut, umgebaut oder verdichtet werden soll, wird der planungs- und baurechtliche Strang entscheidend: Er sagt, ob das Projekt möglich ist – und in welchen Grenzen.
Der baurechtliche Strang, in der richtigen Reihenfolge
Die Reihenfolge ist kein Detail. Punkte, die ein Objekt ausschliessen können, kommen vor jenen, die eine Fläche berechnen: Es bringt nichts, eine Kennziffer zu optimieren, wenn ein Bauverbot als Dienstbarkeit eingetragen ist.
Das Grundstück eindeutig identifizieren
Eine Adresse genügt nicht: Ein Gebäude kann zwei Parzellen überlagern, zwei Nachbarobjekte können sich einen Zugang teilen. Die eidgenössische EGRID schafft Klarheit, Gebäude hängen über ihre EGID daran.
Zone und zulässige Nutzung
Die Zone legt fest, was erlaubt ist – Wohnen, Gewerbe, Mischnutzung – noch vor jeder Flächenfrage. Ein Grundstück ausserhalb der Bauzone untersteht einem deutlich strengeren Regime: siehe Bauen ausserhalb der Bauzone.
Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (ÖREB)
Baulinien, Lärmempfindlichkeitsstufen, belastete Standorte, Schutzperimeter: Der Auszug erfasst, was das öffentliche Recht der Eigentümerschaft entgegenhält. Zum Entschlüsseln: einen ÖREB-Auszug lesen.
Sondernutzungsplan und Gemeindereglement
Der häufigste blinde Fleck. Ein Quartierplan oder Gestaltungsplan kann die Höhe unter das legen, was die Zonenkennziffer zuliesse. Das Gemeindereglement geht dann der kantonalen Lesart vor.
Naturgefahren
Hochwasser, Rutschungen, Steinschlag: Je nach Gefahrenstufe ist das Bauen an Auflagen gebunden oder ausgeschlossen. Die Einstufung gilt für das Projekt, sie ist nicht verhandelbar.
Denkmalpflege und Bauinventar
Eine Inventareinstufung genügt, um jeden Umbau bewilligungs- und vorprüfungspflichtig zu machen und den Spielraum an Fassade und Dach stark einzuschränken. Vor dem Angebot zu prüfen, nie danach.
Kennziffern, Gebäudeprofil und Nettopotenzial
Erst jetzt: die über die Ausnützungsziffer zulässige Fläche, abzüglich des Bestands, begrenzt durch Höhe und Grenzabstände. Das ist das Nettopotenzial – das einzige, das zählt.
Verfahren und Fristen
Ordentliches oder vereinfachtes Verfahren, erforderliche kantonale Vorprüfungen, Einsprachefristen. Ein realisierbares, aber langwieriges Projekt ist nicht gleich viel wert wie ein rasch realisierbares.
Die fünf teuersten Fehler
- Die Zonenkennziffer ohne den Sondernutzungsplan lesen. Der Quartierplan begrenzt Höhe oder Grundfläche oft unter den ausgewiesenen Wert. Die Differenz zahlt man im Landpreis.
- Den kostenlosen ÖREB-Auszug für abschliessend halten. Er liefert eine Lesart, keine Garantie: Einzelne Beschränkungen stehen nur in den kommunalen Plänen.
- Theoretisches und Nettopotenzial verwechseln. Kennziffer mal Fläche ergibt eine Obergrenze, kein Recht: Bestand und Grenzabstände sind noch abzuziehen.
- Das Bauinventar erst nach dem Angebot entdecken. Kein anderer Faktor beschädigt einen Umbau-Businessplan so abrupt.
- Ein Grundstück ausserhalb der Bauzone wie Bauland behandeln. Das Regime ist grundsätzlich anders, nicht bloss etwas strenger.
Wann sie durchzuführen ist
Vor dem Angebot, nicht zwischen Vorvertrag und Verurkundung. Eine frühzeitige Prüfung dient zwei Zwecken: ein Objekt auszuschliessen, das nicht trägt, oder den Preis auf dem realen statt dem vermuteten Potenzial zu verhandeln. Nach der Unterzeichnung stellt sie nur noch fest.
Für den Sonderfall eines unbebauten Grundstücks steht die detaillierte Abfolge in ein Grundstück vor dem Kauf prüfen. Für eine bebaute Liegenschaft mit Sanierungsabsicht siehe kaufen, um zu sanieren.
Was der baurechtliche Strang nicht abdeckt
Er ersetzt weder das Notariat noch die Bauexpertise noch die Finanzanalyse. Vertragliche Dienstbarkeiten, Pfandrechte und Baurechte stehen im Grundbuch. Asbest, Tragwerk und Installationen erfordern eine Begehung. Die Untersuchung belasteter Standorte verlangt Sondierungen, die der Kataster nicht liefert.