En immobilier, la « due diligence » désigne l'ensemble des vérifications menées avant d'acheter : savoir ce qu'on achète réellement, et à quel risque. En Suisse, ce travail se répartit entre cinq métiers — et un seul de ces volets décide de ce qui pourra être construit, transformé ou surélevé.
Ce que le terme recouvre en Suisse
L'expression vient du monde de la transaction : avant de signer, l'acquéreur fait preuve de « diligence raisonnable » en vérifiant lui-même ce que le vendeur affirme. Appliquée à un bien immobilier suisse, elle couvre aussi bien la propriété que la constructibilité, l'état du bâti que la fiscalité.
La difficulté est que ces vérifications ne se trouvent pas au même endroit, ne relèvent pas des mêmes autorités, et n'ont pas le même délai d'obtention. Une acquisition ratée l'est rarement faute d'information : elle l'est parce qu'un volet a été traité trop tard, ou considéré comme acquis.
Les cinq volets, et qui les tient
| Volet | Ce qu'il établit | Où il se traite |
|---|---|---|
| Foncier et juridique | Propriété, servitudes, gages, droit de superficie, mentions | Registre foncier, notaire |
| Réglementaire et urbanistique | Zone, indices, gabarits, restrictions opposables, procédure | Cadastre RDPPF, règlement communal, plan d'affectation |
| Technique | Structure, installations, amiante, état d'entretien | Ingénieur, expert du bâtiment |
| Environnemental | Sites pollués, qualité des sols, dangers naturels | Cadastres cantonaux, bureau spécialisé |
| Financier et fiscal | Rendement, droits de mutation, impôt sur les gains immobiliers | Fiduciaire, établissement bancaire |
Ces volets ne pèsent pas le même poids selon le projet. Pour un immeuble de rendement conservé tel quel, le technique et le financier dominent. Dès qu'il y a une intention de construire, de transformer ou de densifier, le volet réglementaire devient déterminant : c'est lui qui dit si le projet est possible, et dans quelles limites.
Le volet réglementaire, dans l'ordre qui compte
L'ordre n'est pas cosmétique. Les points capables d'éliminer un bien passent avant ceux qui servent à calculer une surface : inutile d'optimiser un indice sur une parcelle grevée d'une servitude de non-bâtir.
Identifier la parcelle sans ambiguïté
Une adresse ne suffit pas : un bâtiment peut chevaucher deux parcelles, et deux biens voisins partager une entrée. L'identifiant fédéral EGRID lève l'ambiguïté, et les bâtiments s'y rattachent par leur EGID.
Zone d'affectation et usage admis
La zone fixe ce qui est autorisé — habitation, activités, mixte — avant toute question de surface. Une parcelle hors zone à bâtir relève d'un régime distinct, nettement plus restrictif : voir construire hors zone à bâtir.
Restrictions de droit public (RDPPF)
Alignements, degrés de sensibilité au bruit, sites pollués, périmètres protégés : l'extrait recense ce que le droit public oppose au propriétaire. Apprendre à le décoder : lire un extrait RDPPF.
Plan spécial et règlement communal
C'est l'angle mort le plus fréquent. Un plan de quartier ou un plan partiel d'affectation peut plafonner la hauteur sous ce qu'autorise l'indice de zone. Le règlement communal prime alors sur la lecture cantonale.
Dangers naturels
Crues, glissements, chutes de pierres : selon le degré, la construction est conditionnée à des mesures, voire exclue. Le classement s'impose au projet, il ne se négocie pas.
Patrimoine et recensement architectural
Une note de recensement suffit à soumettre toute transformation à préavis, et à réduire fortement la marge de manœuvre sur les façades et la toiture. À vérifier avant l'offre, jamais après.
Indices, gabarit et potentiel net
Seulement maintenant : la surface autorisée par l'indice d'utilisation du sol, moins l'existant, bornée par la hauteur et les distances aux limites. C'est le potentiel net — le seul qui compte.
Procédure et délais
Autorisation ordinaire ou simplifiée, préavis cantonaux requis, délais d'opposition. Un projet réalisable mais long n'a pas la même valeur qu'un projet réalisable vite.
Les cinq erreurs les plus coûteuses
- Lire l'indice de zone sans le plan spécial. Le plan de quartier plafonne souvent la hauteur ou l'emprise sous l'indice affiché. L'écart se paie au prix du terrain.
- Prendre l'extrait RDPPF gratuit pour un état exhaustif. Il donne une lecture, pas une garantie : certaines restrictions ne figurent qu'aux plans communaux.
- Confondre potentiel théorique et potentiel net. L'indice multiplié par la surface donne un plafond, pas un droit : il faut encore en soustraire l'existant et les reculs.
- Découvrir le recensement architectural après l'offre. C'est le facteur qui dégrade le plus violemment un business plan de transformation.
- Traiter une parcelle hors zone comme du constructible. Le régime est différent par nature, pas plus contraignant à la marge.
Quand la mener
Avant l'offre, pas entre la promesse et l'acte. Une vérification menée en amont sert à deux choses : écarter un bien qui ne tient pas, ou négocier le prix sur le potentiel réel plutôt que sur le potentiel supposé. Menée après la signature, elle ne fait plus que constater.
Pour le cas particulier d'un terrain nu, la séquence détaillée figure dans vérifier un terrain avant de l'acheter. Pour un bien bâti destiné à être rénové, voir acheter pour rénover.
Ce que le volet réglementaire ne dit pas
Il ne remplace ni le notaire, ni l'expertise du bâti, ni l'analyse financière. Les servitudes contractuelles, les gages et le droit de superficie se lisent au registre foncier. L'amiante, la structure et les installations relèvent d'un examen sur place. L'investigation des sols pollués suppose des sondages, que le cadastre ne fournit pas.